【简要案情】

　　原告互悦物业公司系住所地登记在重庆市A区的物业服务企业。2016年9月，原告互悦物业公司与位于重庆市B区的某小区的业主分别签订了《前期物业服务协议》，约定原告互悦物业公司为该小区提供物业服务及收费标准等内容，合同期限自双方签章之日起至首次业主大会选聘物业管理企业时自行终止，并约定合同履行过程中，若发生纠纷，经协商不能解决时，则提交原告互悦物业公司所在地法院解决。因部分业主未拒交物业服务费，原告互悦物业公司按合同协议管辖条款分别将该部分业主诉至A区法院。另A区与B区并不相邻，两地法院相距60余公里之远。在A区亦有由原告互悦物业公司提供物业服务的小区。

　　【案件分歧】

　　该系列案件存在物业服务合同中协议管辖是否有效，以及由原告互悦物业管理公司所在地法院管辖，还是由物业所在地法院管辖的问题。对此存在几种不同观点：

　　第一种观点认为，协议管辖有效，该系列案件应由原告所在地法院管辖。民事诉讼法第三十四条之规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。物业服务合同约定由原告所在地法院管辖的协议管辖条款有效，该系列案应由原告所在地A区法院管辖。

　　第二种观点认为，该协议管辖有效，但该系列案应由与本纠纷更有实际联系的原告的主要办事机构所在地法院管辖。该观点赞同第一种观点，认为协议管辖条款有效。不同点在于对原告所在地的理解不同，根据民事诉讼法司法解释第三条之规定，法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。该系列案中原告的主要办事机构所在地应认定为与该系列案件实际联系更密切的其所提供物业服务所在地，故该系列案件实际由物业所在地B区法院管辖。

　　第三种观点认为，该协议管辖违反专属管辖无效。民事诉讼法第三十三条第（一）项规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。民事诉讼法司法解释第二十八条规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。该类纠纷涉及到业主和物业服务企业对所服务小区之不动产的使用、收益、处分、保护和管理等情况，与不动产联系密切，故该系列案件应认定为是因不动产纠纷提起的诉讼，协议管辖应认定违反专属管辖无效。

　　【案件评析】

　　笔者同意第三种观点，理由如下：

　　1.物业服务合同纠纷是因对不动产的使用、保护、管理和服务发生的纠纷。 

　　民事诉讼法及其司法解释虽均未明确规定物业服务合同纠纷属于因不动产提起的纠纷，但也并未限制不动产纠纷类型，对此应采取宽松理解，无论是不动产物权纠纷还是不动产债权纠纷，都应适用专属管辖制度。不动产物权纠纷是基于物权的确认、分割、占有、使用、收益、处分和保护，以及相邻关系等引起的纠纷。从物业服务内容看，物业服务企业提供包括对小区业主共有部分、共有设施的维修、养护、管理和维护，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，以及广告等公共收益的收取、使用进行公示说明等。物业服务合同签订之目的亦是为了业主更好地使用、保护和管理自己的专有和共有之不动产物权。物业服务合同纠纷之症结亦在于业主认为物业服务企业服务不到位继而拒交物业服务费，案件之审理多牵扯到合同双方对专有和共有部分物权的使用、管理、收益、保护等。认定物业服务合同纠纷是因不动产纠纷提起的诉讼，合理合法。

　　2. 物业服务合同纠纷按不动产专属管辖符合“方便当事人、方便法院”的两便原则。

　　民事诉讼法设计管辖制度之原则和目的即在于为了“方便当事人、方便法院”这一两便原则。不动产纠纷专属管辖之设置目的亦在于方便法院调查相关不动产状况及围绕不动产之确认、分割、占有、使用、收益、处分和保护等情况，并便于当事人参加诉讼。协议管辖之设计在于尊重当事人意思自治，而物业服务合同多为格式条款，物业服务企业与业主签订合同之时，或并未告知协议管辖条款之存在，或虽告知而业主误以为物业服务企业所在地与其不动产物业所在地一致，或业主虽完全知情而迫于格式合同难以更改之无奈而签订等情形大可存在。若置物业服务合同纠纷与其不动产之密切联系而不顾，允许物业服务合同协议约定物业所在地以外法院管辖，既有碍于法院查明案件事实，削弱业主一方当事人参加诉讼之积极性，亦可能并没有正真尊重业主一方当事人意思自治，且增加诉讼成本，浪费司法资源。故认可物业服务合同协议管辖有效，实有不妥。

　　3. 物业服务合同纠纷按不动产专属管辖有利于统一裁判尺度和防止发生群体性事件。

　　民事诉讼法司法解释规定了房屋租赁合同、政策性房屋买卖合同等纠纷，按照不动产纠纷确定管辖，是考虑到这些涉及到不动产的特殊类型合同纠纷往往与当地的土地政策和房地产宏观调控政策高度关联，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度和判后的执行，也便于防止群体性事件的发生。物业服务合同纠纷的裁判的关键在于对物业服务质量的评判，房管局等主管部门对当地小区物业服务质量的考评结果往往成为法院裁判的重要参考，而各地物业服务的整体要求和水平不尽相同，房管局等主管部门和法院的评判标准也可能略有出入，将物业服务合同按不动产专属管辖，无疑也有利于统一裁判尺度和判后的执行。同时，物业服务合同具有业主一方是人数众多的特点，通常因服务质量双方已产生的不少矛盾后才诉至法院，本案中,A区与B区并不相邻，两地法院相距有60余公里，要求业主到物业所在地以外法院参加诉讼，难免不激化矛盾进而引起群体性事件。民事诉讼法司法解释第三条规定，法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的，法人或者其他组织的注册地或者登记地为住所地。本案中，在A区亦有由原告互悦物业公司提供物业服务的小区，若认定协议管辖有效，原告互悦物业公司所在地最终难免还是会被认定为登记地A区。唯有以不动产专属管辖否定其协议管辖之效力，方能彻底避免物业服务合同中协议管辖之弊端，最终实现法律效果和社会效果的统一。