【基本案情】

　　2020年8月，李某与王某签订《房屋买卖合同》一份，约定李某购买王某名下房产一套，房屋总价49万元，不包括房屋产证过户及土地证过户的一切费用，过户费用由李某全额承担。购房款分两期支付，第一期45万元（含已支付的定金5万）在签订合同时支付，第二期房款4万元，在王某办理好不动产权证时最后一次签字时由李某付清。王某保证该房屋交易合法，权属清楚无经济和其他纠纷。合同签订当日，李某支付王某购房款40万元，王某将房屋的房产证及土地使用证交给了李某。后王某未能按约定在2020年10月31日前办理过户手续，原来该房屋系单位房改房，土地性质为划拨，王某没有缴纳预计7万元的土地出让金，致其房屋无法过户。因双方未就土地出让金在合同中作出约定，双方由此产生争议。

　　【案件分歧】

　　本案中，土地出让金未作约定时买卖双方如何承担？对此，存在两种意见：

　　第一种意见认为，应由买方李某承担。根据《城市房地产管理法》有关规定，土地出让金应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。李某作为受让，应当缴纳土地出让金。

　　第二种意见认为，应由卖方王某承担。买卖双方约定的购房款是根据商品房的市场价值支付，并非根据房改房的市场价值支付购房款，购房款中实际已经包含了其应当支付的土地出让金。如果再让买方李某缴纳出地出让金则使李某重复支付土地出让金，造成买卖双方利益失衡。故应当由卖方王某缴纳土地出让金。

　　【案件评析】

　　笔者同意第二种观点，理由如下：

　　首先，卖方王某存在明显过错。本案中，王某作为房屋的出卖方，明知自己所出卖房屋的土地性质为划拨，需要缴纳土地出让金方能办理产权转让手续，而王某却不将这一情况明确告知李某，具有过错，且该笔出让金数额较大，对李某是否决定买房有重大影响。虽然双方在《房屋买卖合同》中约定了办理房屋产证过户及土地证过户的一切费用由李某承担，而李某作为普通的公民，以其的理解能力，其对“房屋产证过户及土地证过户的一切费用”仅理解为“办理过户所产生的费用”是符合常理的，故在此情况下李某与王某签订的《房屋买卖合同》，应视为李某对合同的内容存在重大误解。在土地出让金未作约定时，如果让买方李某承担土地出让金显然不公平。

　　其次，买方李某承担土地出让金将导致李某重复缴纳。虽然根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。但该款规定应当以买卖双方明知存在土地出让金为前提，从而默认该土地出让金由买方承担。而本案中，卖方并未将存在土地出让金的情况告知买方。同时，买卖双方约定购房款是根据商品房的市场价值支付，并非根据房改房的市场价值支付购房款，因此，李某支付的购房款已经包含了其应当支付的土地出让金。王某作为事业单位职工，购买房改房时已经享受了国家政策的优惠，买卖过程中收取的购房款中包含了本应当属于国家利益的土地出让金。如果还让买方李某缴纳出地出让金则使李某重复支付土地出让金，造成买卖双方利益失衡。

　　综上，本案的土地出让金应当由卖方王某缴纳。