【裁判要旨】

　　“居者有其屋”是人们对美好生活的向往，为保障弱势群体的基本居住权益，体现社会文明的进步，民法典对居住权作出了明确规定。

　　【基本案情】

　　所谓居住权，是指住宅所有人为满足特定人居住需求，在自己所有的住宅上设定的居住权利。当前，居住权争议主要集中于离婚、继承、赡养以及涉公产住房等案件中。例如，离婚后约定子女居住权问题、订立遗嘱协调住宅所有权与居住需求的冲突问题、子女不履行赡养义务导致老年人没有居所的问题。

　　在一起涉离婚居住权纠纷中，陈某和王某原系夫妻关系，育有一女陈小某已经成年，2017年双方协议离婚，约定某小区住宅归陈某所有，住宅首付款及月供款均由陈某承担，同时陈某承诺，他的女儿陈小某对房屋享有居住权。2019年，陈某与郭某再婚，并将该住宅变更登记为按份共有，双方各占一半。郭某因与陈小某发生争吵不让陈小某继续在该住宅居住，而陈小某认为自己享有居住权，双方因此形成纠纷。

　　【案件评析】

　　民法典规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，同时应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。在该纠纷中，陈某与王某离婚时陈小某已经成年，陈某作出的承诺并不能直接设立法律意义上的居住权，陈小某能否取得居住权取决于其是否与陈某、郭某签订书面合同，并在房管部门办理登记，只有两者同时具备，才能获得法律保护。

　　自2021年1月1日起，民法典施行，为顺利实现“安居”愿望，避免类似纠纷出现，在设立居住权时应当注意风险防范。

　　首先，居住权以合同和遗嘱两种方式设立。无论以哪种方式设立，如果能够在合同或者遗嘱中明确住宅的具体位置、居住期限以及住宅所有权人配合办理登记的时间等信息，将能够避免今后因居住面积、居住时间、办理登记等问题形成争议。以遗嘱设立居住权的，可以为继承人设定赡养义务，继承人应当履行相应义务。以合同方式设立居住权的，还可以约定适当的违约责任，以弥补守约方可能产生的损失。

　　其次，在向房管部门申请办理居住权登记时，要留意申请登记的住宅范围是否与合同或者遗嘱一致。这是因为，如果出现不一致的情形，在有第三人主张所有权或者抵押权等权利时，则非常容易形成纠纷。根据我国物权公示公信原则，如居住权登记住宅范围小于合同或者遗嘱设定的范围，那么在善意的第三人主张相关权利时，居住权人通常只能在登记公示的范围内享有居住权。

　　最后，应当留意，居住权与所有权比较而言，还存在一定的权利限制。居住权不能转让，居住权人对他人住宅所享有的是占有和使用的权利，只能由居住权人本人享有。居住权也不能继承，居住权人逝世的，居住权消灭，继承人不能继承相关居住权利。居住权一般也不能出租，除非当事人另外作出一致且明确的约定。