法院：违约赔偿包括合同履行后可以获得的利益

　　【裁判要旨】

　　房价大幅上涨后，出卖方认为房屋的增值超出违约损失赔偿，拒不履行过户义务。日前，浙江省东阳市人民法院依据民法典非金钱债务履行及损失赔偿额的相应规定，审理了一起房屋买卖合同纠纷案。

　　【简要案情】

　　2021年1月1日，小陈通过中介向左某、诸某夫妇购买了一套商品房，双方签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为140万元，小陈当场支付了10万元定金及25.2万元的购房款，双方约定于2021年3月下旬过户并支付尾款。

　　没想到，从今年3月开始，当地房价大幅上涨，到双方约定过户时，周边的同等面积二手房已开价200万，小陈还没来及欣喜，就收到了左某悔约的信息，并开始拒接小陈的电话。多次找中介出面沟通无果后，小陈无奈之下提起诉讼，要求左某、诸某继续履行合同、协助办理房屋过户登记手续，并赔偿合同条款中约定的70万元违约金。

　　承办人组织双方进行了调解，左某、诸某极力主张解除合同，并表示愿意承担双倍返还定金的违约责任，认为小陈主张的70万元违约金过高。小陈则认为左某、诸某明显是不诚信的行为，房子是一定要过户的。

　　承办法官向双方释明，本案中继续履行还是解除合同的选择权在守约方，选择继续履行的，出卖方除协助过户外还应支付违约金；选择解除合同的，损失赔偿可以是包括房屋涨值部分在内的可获得利益。

　　最终，在承办法官的调解下，左某、诸某同意配合办理过户登记手续，并赔偿小陈律师费等违约损失2万余元，小陈在过户当天支付剩余房款。

　　【法官说法】

　　根据《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

　　因此，在涉及房屋产权过户等非金钱债务时，除因标的物不能履行或不适于履行等情形外，继续履行合同还是终止合同权利义务的选择权，在守约方。选择继续履行合同的，请求违约方履行过户登记手续等非金钱债务同时，还可以要求违约方赔偿相应损失；选择解除合同等终止合同权利、义务的，守约方可以按合同约定选择适用违约金或者定金条款，约定的定金或者违约金不足以弥补因违约造成的损失的，可以请求赔偿超过部分的损失，依据《民法典》第五百八十四条的规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，即包括房屋增值等可以预见的利益。