【案例视角】

当下房屋交易，尤其是新建商品房交易中，买受双方就购房一事达成初步意向，但对房屋买卖合同的具体内容或者条件还不能完全确定，但又不愿意因此失去交易机会，通常会签订类似购房意向书、订购书、预订书、作为预约，以固定交易机会，并约定在将来条件满足时签订正式的房屋买卖合同，即本约。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　【基本案情】

　　2013年9月某日，张某、黄某系夫妻关系，为改善居住条件，两人上海某房地产公司售楼部置业顾问的引导下，与某房产公司签订了购买公司所在区某小区121栋502室房屋的《购房意向书》，并交付了购房意向书共计三万元整。意向书约定张某、黄某就该室房屋有优先认购的权利，某房地产公司应于次年十月某日通知张某、黄某认购，双方就上址房屋认购面积和认购价格均作了约定。

　　次年某房地公司取得该小区项目建议书批复、规划许可证、拆迁许可证、预售许可证，该小区已符合出售条件，但张某、黄某迟迟未收到某房地产公司的认购通知，于是张某跑到某房产公司售楼处询问，并要求按预约合同签订正式房屋买卖合同，却被告知该房屋已经销售，不可能再签订正式买卖合同，只能退回意向金。</p><p style="text-indent:2em; ">张某、黄某遂起诉至法院，要求某房地产公司按照两百万元的约定价格履行双方合同并赔偿张某经济损失二十万元。一审法院审理后，认为购房意向书应当解除，遂判决解除购房意向书，并返还意向金2000元，但对张某的经济损失主张仅支持了1万元。一审判决后，张某不服，通过网络平台联系到本律师。

　　【律师应对】

　　(一)、引导当事人走出浮躁心理，必须当面会谈。

　　发生纠纷后，张某通过网络平台联系到本律师，当时我刚刚结束了手头两个相同类型的案件，正在休假。张某打通我的电话后，迫切第在电话里向我陈述案情、判决书内容还有其自身对本案的理解，并要求我给他一个案件结果。我告诉他律师不能像计算器一样，输入信息和数据就能得到一个结果。律师的作用在于深入挖掘案件信息，跟进诉讼流程、管控诉讼风险并最终赢得案件的胜利。如果希望案件能赢，当事人应当不辞辛苦，与律师会面商谈，电话咨询往往只能得到基本的法律论断，相对于案件事实较为肤浅，当事人自以为在电话咨询中已经陈述得足够详尽，但无论如何也避免不了在陈述中掺杂抽象、主观的事实认知。律师根据这类信息作出的咨询意见，只能是原则性的法律评价，不能适应案情的千变万化。当事人根据这类咨询意见，自行操作完成诉讼的风险是极大的，效果往往适得其反，主要原因在于，电话或者网络咨询是基于事实基础上的论理咨询，缺乏程序法框架和证据法框架的支撑，律师可以从实体上对案件结果做出解答，但不能控制和应对诉讼中可能发生的程序与证据风险，当然也包括当事人不自觉地选择性陈述的风险。<

　　(二)了解一审办理经过，查找当事人败诉原因。

　　与当事人通话后，我要求当事人带上所有材料，到律所与我会谈。我们详细沟通了整个事情的前因后果。随着对材料的审阅，与当事人陈述的深入，一审中当事人失败的几个主要原因浮出书面：

　　1、仅通过网络和电话盲目咨询。

　　发生纠纷后，张某开始寻求法律帮助，由于他一方面认为占理而错误地判断自己可以百分之一百胜诉，另一方面也希望可以省去咨询和代理费，他开始在网上大量咨询律师，张某希望通过咨询多个律师，根据得到的咨询意见自行总结得出结论。殊不知，接受咨询的律师全部系根据张某的陈述了解案情的，而由于张某坚信自己可以稳赢，故在不知不觉中只陈述了对自己有利的事实，而对自己不利的事实却忽略了，即目标房屋已经被出售。

　　2、在没有律师帮助下即提起诉讼。

　　鉴于张某通过大量的咨询，其自信地以为自己已经可以全部掌控整个诉讼，故张某在未委托律师帮助下，即向法院提起诉讼，诉讼中，其向法院提起两项诉讼请求：1、要求按原定价格履行双方合同;2、赔偿经济损失百万元。虽然某房产公司违约在先，其应当在承担违约责任或者赔偿损失后，继续履行双方合同，但由于目标房屋已经出售，整个双方合同的基础已经丧失，如果再要求继续履行原来的合同就不现实了。另外，经济损失应当合理，经济损失的主张必须具备一定的合理性且有依据。

　　(三)重新制定诉讼方案，二审扳回经济损失。

　　鉴于目标房屋的出售已成现实，继续履行购房意向书，签订正式房屋买卖合同已经不现实。一审主张判决支持显然难以补偿守约方的实际损失，二审中律师不再将上诉的焦点集中在买卖合同的签署上，而是从经济损失入手，主要提出以下几点(非专业人士请勿简单模仿，庭上辩论时仍需展开具体论述)：

　　1、考虑上海近年来房地产市场的发展态势;

　　2、双方当事人的履约情况，过错程度;

　　3、当事人基于购房意向书应有的期待利益;

　　4、当事人订立购房意向书的主要目的;

　　5、不同时间点的房屋市场价格情况。

　　【判决结果】

　　经过努力，二审法院在维持解除购房意向书的基础上，对经济损失支持额度调整为二十万元，最终实现了利益的平

　　【总结提醒】

　　在房屋买卖交易过程中，鉴于房屋买卖行为的长期性和复杂性甚至超前性，在签订正式房屋买卖合同之前，签订购房意向书、认购书等预约性质法律文书的现象越来越多，各种文书的制作也是五花八门，也出现许多不规范的操作，不少市场交易主体正是利用这种鱼龙混杂的现状，将对方当事人陷入到交易陷阱里。根据笔者几年来的诉讼经验，我认为关于预约合同，至少有以下几点，买受人是应当注意的：

　　1、购房意向书、订购书、预订书、备忘录等的法律性质。交易中如双方当事人签订上述法律文书约定在将来一定期限内订立房屋买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方可以请求另一方承担预约责任的，其性质为预约合同，判断其主要标准是其约定内容，即以最终签订买卖合同为目标，切记被法律文书的名字所蒙骗，法律文书的性质是由其内容所决定的，而不是抬头或者名称。主要在于：其一、是否约定了一定期限内订立房屋买卖合同，其二是否约定了相应的违约责任。

　　2、预约合同同样有法律约束力。尽管房屋买卖合同还没有签订，但这并不意味着双方当事人可以不受到约束，买受人在交易过程中，尤其要警惕出卖人或者中介方一边强调意向书等仅是初步意向或者草稿，不具有法律约束力，同时又不断要求买受人签字的做法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条明确规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。换言之，尽管是预约合同，买受人仍然有可能承担违约责任。所以在签署法律文书前，应当详细阅读法律文书的内容，确保自己理解并可以接受。

　　3、预约合同可能存在向房屋买卖合同转化的风险。房屋买卖过程中，由于买受人通常在法律专业知识上处于劣势，出卖人为了尽快达成交易，一方面可能通过仅签订预约合同来固定交易机会和稳住买受人的交易愿望，同时也会在没有签订正式房屋买卖合同之前，即要求当事人交付首付款。鉴于不少出卖人为了最大限度实现交易，预约合同通常会采用基本具备正式房屋买卖合同要求内容的格式文本，由于这种文本除了在签订合同时间的期限上与正式房屋买卖合同有所区别外，基本已经具备了正式房屋买卖合同的条件，一旦买受人发生误解交付了首付款项，则就有可能被认定为以事实行为履行了预约合同中约定的将来买卖合同所载明的义务，即已事实宣告了买卖合同的成立和生效。此时，买受人就可能陷入不利境地，其很可能直接面临正式房屋买卖合同的约束，包括按约履行房屋买卖合同的负担以及无法履行时将赔偿损失的风险。

　　4、违约行为的判断。

　　由于预约合同的内容与正式房屋买卖合同天然地相近，非专业人士很容易将其与正式房屋买卖合同的违约形态及相关责任混淆起来。所谓房屋买卖合同，即由出卖人一方向买受人一方交付房屋并转移所有权，买受人支付价款的合同。由此，可以看出房屋买卖合同的主要内容是转移房屋与货币的所有权。而据前述，房屋买卖中的预约合同的主要内容即：当事人在将来期限内努力签订正式的房屋买卖合同。由此，是否转移房屋所有权、交付房屋、转移货币所有权是房屋买卖合同的违约行为判断标准，而房屋买卖中的诸如购房意向书等预约合同的违反，则主要看一方能否在约定期限内履行签订合同的义务。因此，诸如购房意向书等预约合同当事人仅负有诚信磋商以签订房屋买卖合同的义务，双方经充分协商不能就合同内容达成一致或者因为不可归责于任何一方的原因未能签订房屋买卖合同的，不构成违约;除此之外，任何单方导致不能签署房屋买卖合同的行为，均构成违约。

　　5、经济损失责任的承担。

　　鉴于购房意向书等预约合同的主要内容是双方将来签订房屋买卖合同，并非买卖合同本身。因此对预约合同违反所发生的经济损失难以确定，多数预约合同都会事先约定违约金，以便为纠纷的处理提供依据，但仍有部分当事人疏于这一风险的防范。这种情况下，如何确定守约方的经济损失和赔偿责任，是个难题。具体到房屋交易纠纷的处理中，律师认为应当主要考虑以下几个因素：1房地产市场的发展态势;2当事人依约签订正式合同的期待利益;3购房意向书等签署时与预约合同确定的房屋买卖合同签署日期的房屋市场价格差;4双方的履约情况;5各方过错程度。当然，除了前述因素外，确定经济损失最重要的原则应当是，以可以弥补守约方损失并平衡双方利益为限。