【裁判要旨】

        商品房预约合同不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容或出卖人未实际收受购房款的，在商品房未取得预售许可证的情况下，预约合同不因此而无效。

        【案情介绍】

        原告耀鹏公司系凤翔苑楼盘的开发商。2010年12月10日，耀鹏公司作为甲方与被告肖某作为乙方签订《认购协议》。该协议约定：
        一、乙方在此向甲方认购以下商品房：1.商品房的地点及名称：黔江党校侧边“凤翔苑”。2.认购商品房：凤翔苑B栋5层2号房。3.销售面积97.56平方米。
        二、每套商品房的认购金在不低于总房款30%的情况下，乙方应享有该公司内部的优惠政策，总房款341265元，乙方已交付30000元。
        三、乙方必须在甲方正式售房起30日之内，提供相关证件并签订正式合同。逾期内部优惠作废。
        四、乙方已交纳的商品房选购金，在签订正式合同时，直接转入购房首付款中。
        五、乙方应在签订认购协议后，在约定的时间内交付认购金，并在甲方约定时间内签订《商品房买卖合同》。如乙方未在甲方约定时间内签订《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方将不退还乙方所交纳的认购金，并追究乙方的违约责任，甲方有权对乙方所认购的商品房另行出售。
        六、乙方认购的商品房建筑面积均以国土房管局最后测绘面积为准，若有出入，选购单价不变，总价多退少补。
        自2010年12月10日至起诉之日2015年8月3日，耀鹏公司未取得凤翔苑B栋商品房预售许可证。重庆市黔江区国土资源和房屋管理局于2014年10月9日作出拟对原告耀鹏公司开发的凤翔苑B、D栋违规预售行为进行处罚的通知。
        一审中，原审法院向肖某释明其可以要求耀鹏公司返还购房款及提出赔偿损失的请求，肖某当庭表示另案主张权利。

        【裁判结果】

        法院审理认为，肖某与耀鹏公司签订的《认购协议》所约定的内容，符合预约合同的特征，协议中没有对《商品房销售管理办法》第十六条规定的多数关键性条款作出约定，肖某所支付的30000元性质为选购金，对其余房款的支付仅在“凤翔苑欢迎您”中作出概算，未作具体约定，更未实际交付该房款。因此，肖某与耀鹏公司签订的《认购协议》属商品房买卖预约合同，不应认定为商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定该协议有效。
        原告耀鹏公司不服一审判决，提起上诉，请求撤销原判，改判该协议无效。
        市四中法院判决驳回上诉，维持原判。

        【案件评析】

        商品房买卖预约合同与商品房预售合同有着本质的区别，商品房预约合同不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容或出卖人未实际收受购房款的，在商品房未取得预售许可证的情况下，预约合同不因此而无效。