——宗某某诉赵某、宋某农村房屋买卖合同案

    【简要案情】

　　原告宗某某诉称：原告一家人经延庆县土地管理局批准，在户籍所在地北京市延庆区张山营镇某村获一处宅基地的使用权。2014年12月，原告与被告二人签订永久租赁合同，约定将上述宅基地上的房屋租赁给被告使用，之后原告迁居至延庆城区。2018年春节，原告获知被告推翻了原告家的房屋，在原址上新建了房屋。原告认为被告的行为侵犯了其合法权益，已经以自己的行为表示不履行返还房屋的合同义务，故诉至法院，请求判令解除合同，并要求被告拆除房屋，恢复原状，赔偿损失。

　　被告赵某、宋某辩称：原告本次诉讼缺少诉讼主体。无论是房屋租赁合同还是买卖合同，主体都是两个人即宗某某和宗某。本次诉讼原被告双方不存在房屋租赁关系，是房屋买卖关系。原告所述与事实不符。2014年12月，原告宗某某及宗某经人介绍将归其所有的房屋卖与二被告，并在2014年12月某日签订房屋转让合同。当时二被告先支付购房款定金2万元，又于2014年12月某某日将剩余房款全部给清。给清后原告将房屋集体土地建设用地使用证交于被告。在交款给清当日，双方为规避法律，又签订了一份永久租赁合同，签订的合同当时的目的只是为了规避法律，因为双方不是同一集体组织成员。宗某某及宗某，在收到剩余房款后为被告出具收条，收条内容是今收到宋某交来买房款，不是租房款。2017年8月某日该房屋所在村集体，该村村委会为被告出具证明，证明该房屋是转让给二被告的。2018年3月本案提到的宗某以办户口为由从被告手中将集体土地建设用地使用证取走至今不还。所以，原告在缺乏诉讼主体及所定案由、诉讼请求与事实不符的情况下进行诉讼不合乎法律规定，请求依法判决驳回。

    【法院审理】

　　北京市延庆区人民法院经审理认为：房屋买卖的实质是卖方将房屋所有权永久转让与买方，本案双方在永久租赁合同中明确约定，甲方将房屋永久租赁给乙方，全部租金付清后，不管过多少年，该房产的利益均与甲方无关。该合同与房屋转让合同中对于房屋位置、价款以及其他内容基本一致。从约定内容可以看出，当事人之间的达成的真实合意是转移农村房屋所有权，而并非在租赁期限内单纯转移农村房屋占有、使用权。且上述永久租赁合同约定明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁合同的规定，属于买卖行为，应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。故法院认为，本案当事人是以“租赁之名”行“买卖之实”，本案名为房屋租赁合同纠纷，实为农村房屋买卖合同纠纷。

　　根据有关法律、政策规定，农村的宅基地禁止买卖。因农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故农村宅基地仅限于同一经济组织成员之间交易。宗某某、宗某与赵某、宋某签订的农村房屋买卖合同，买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。赵某与宋某夫妻并非延庆区张山营镇某村村民，故其无权取得上述宅基地的使用权，本案双方签订的农村房屋买卖合同应为无效。另外，法院需要说明的是，双方因该无效合同所取得的房屋、房款应相互返还，但因合同无效后还涉及损失赔偿问题，需根据房屋状况等确定赔偿数额，房屋的返还宜与损失赔偿一并解决，在宗某不变更案由及诉讼请求的情况下，本案暂不予处理，双方可另行解决。故法院对宗某某请求解除合同及恢复原状、赔偿损失的诉讼请求不予支持。

　　一审判决作出后，宗某某不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判，现裁判文书已经生效。

    【案件评析】

　　本案系因农村房屋买卖引发的纠纷，当事人既签订了房屋转让合同，又签订了永久租赁合同。当两份合同并存时，如何认定房屋在原被告之间是买卖，还是租赁。案件的争议焦点在于当事人之间达成的合同关系是房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系。现将相关问题作如下分析：

　　1、租赁合同性质的认定

　　当事人所签订的是永久租赁合同，还是房屋买卖合同，应当结合租赁合同的内容来判断，考虑租赁合同是否以租赁之名掩盖买卖之实。结合双方的租赁合同内容，双方就房产在以后取得的利益、房屋位置、价款以及其他内容均作出了明确约定，与双方签订的房屋买卖合同基本一致。双方约定房屋以后取得的利益，与房屋的原所有人无关，且双方关于定金、房屋四至等情况都做了具体的约定，根据一般自然人的理解，双方达成的并非租赁合意，而是转移房屋所有权的意思表示。房屋买卖的实质是卖方将房屋所有权永久转让与买方，房屋租赁是出租房将房屋的占有权与使用权转让给承租人，而房屋的所有权仍然归属于出租人。从约定内容可以看出，当事人之间的达成的真实合意是转移农村房屋的所有权，而并非在租赁期限内单纯转移农村房屋占有、使用权。

　　所以，结合双方所签订租赁合同的相关内容，应当认定双方当事人是以“租赁之名”行“买卖之实”，本案名为房屋租赁合同纠纷，实为农村房屋买卖合同纠纷。

　　2、房屋出租期限最长为20年

　　采用租赁的方式是合法的，但实践中存在“以租代售”的情况。“以租代售”多指城市房屋交易中，买卖双方为规避税款的征收而普遍采用的形式上租赁，实质上买卖的避税方式。现在，“以租代售”的应用逐渐从城市房屋扩展到农村房屋，交易对象为农村宅基地上的房屋，且交易双方为自然人。以租代售的租赁期限约定时间较长，如有的约定为50年，有的约定为100年。但是，我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　所以，农村房屋的租赁期限，约定的超过20年的部分，属于无效，租赁期限仍视为20年届满。根据《合同法》第二百三十六条、二百三十二条之规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人随时可以解除合同。可见，法律允许承租人多次续租来达到无限期使用房屋的效果，但是禁止一次性约定为50年、100年等超过20年的期限。这不仅是为了防止双方相互串通“以租代售”来规避农村房屋不许可向外流转的政策，也是为了给租赁双方一个再次考虑的机会，就个人利益而言，市场价格不断变化，“一锤子”买卖难免使其中一方的利益遭受损失。

　　如果双方都不主张超过20年的部分无效，那么就相当于20年租赁期限届满后，双方默认了一个不定期的租赁合同。如果双方能够达成一致意见，在租赁期限20年以后，双方还可以续订租赁合同，续订的期限，最长也是20年。

　　3、非本集体经济组织成员购买农村房屋合同无效

　　我国实行的是土地国有或者集体共有的土地所有权制度，在“房地一体”的情况下，购买宅基地上的民房就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地。《农村宅基地管理办法》第二条规定：本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅（包括附属用房和庭院等）的集体所有土地。可知，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

　　现实生活中，部分居民为了实现“田园梦”或者出于其他目的，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国《土地管理法》的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村房屋买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。