——余某与丁某房屋买卖合同纠纷案相关法律问题研究

    【基本案情】

　　2012年3月19日，余某与丁某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定丁某购买余某所有的涉诉房屋，成交价格为112万元。同日，余某（甲方）与丁某（乙方）签订了一份补充协议，约定：由于乙方无购房资质，如乙方购房资质无法办理或其他原因，乙方可以选择另行出售，出售价格高于、低于合同价格与甲方无关；如需办理过户或公证手续，甲方无条件配合乙方办理手续。2012年3月19日，余某与丁某另签订了一份《补充协议》，约定了房款、定金交付方式以及违约责任。双方均认可双方之间建立房屋买卖合同关系。丁某于2012年3月19日给付余某5万元，余某出具收条。2012年4月13日，丁某给付余某购房款30.5万元。

　　后双方在履行《买卖合同》及《补充协议》时产生争议，余某曾诉至顺义法院，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效。法院经审理认为：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。双方签订的《买卖合同》以及《补充协议》均系双方真实意思表示。《补充协议》明确约定了在丁某不具有购房资质情形下，丁某可以选择另行出售，丁某是否具备购房资质与合同效力无关。《买卖合同》及《补充协议》的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。余某要求确认合同无效的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。最终法院判决：驳回余某的全部诉讼请求。民事判决作出后，双方均未上诉，现已发生法律效力。

　　后余某诉至顺义法院，称由于丁某不具备购房资格，丁某无法办理产权过户手续，双方之间的买卖合同目的不能实现，且在双方约定的期限内丁某没有及时将涉诉房屋出售、未办理委托公证手续，余某已经花高价另购房屋，无必要委托丁某出售涉诉房屋，故要求解除双方签订的《买卖合同》及二份《补充协议》。

　　诉讼中，丁某坚持要求继续履行合同，并提起反诉请求：丁某给付余某购房款76.5万元，余某协助丁某将涉诉房屋过户给丁某指定的购买人胡某。经法院询问，胡某陈述：丁某与胡某没有亲属关系，胡某有购房资格，同意丁某将涉诉房屋过户给胡某，胡某认可涉诉房屋实际为丁某所有。

    【法院审理】

　　余某与丁某均认可，丁某自签订上述合同至今均不具备在北京购买房屋的资格。一审法院经审理后认为，丁某另行出售涉诉房屋的前提是其自身通过合同履行能够取得涉诉房屋的所有权。在双方签订《买卖合同》及二份《补充协议》时，国家与北京市已经颁布实施相关限购政策，现双方当事人均确认，自上述合同签订至今丁某均无资格在北京购房。因此，因房地产调控政策的颁布实施致《买卖合同》及二份《补充协议》客观上已无法继续履行，故本院对余某要求解除《买卖合同》及二份《补充协议》的诉讼请求予以支持。丁某自身不具备购房资格，其无权径行要求余某协助将涉诉房屋过户至丁某指定的购买人名下，故丁某关于双方继续履行买卖合同的主张，本院不予支持。丁某所提反诉请求，于法无据，本院不予支持。双方房屋买卖合同关系解除后之相关事宜可另行解决。

　　由此，一审法院判决双方签订的《买卖合同》及二份《补充协议》于本判决生效之日起解除，并驳回反诉原告丁某的全部反诉请求。

　　一审判决后，丁某向北京市第三中级人民法院提起上诉。二审法院经审理后认为：丁某与余某在签订涉案合同及其补充协议时，有关住房限购的房地产调控政策已颁布实施，双方明知由于受住房限购政策的限制，丁某不具备购房资格，所以约定丁某作为购房人属于明显违反住房限购政策的约定。丁某与余某另约定，在丁某无法购买时，丁某可另行出售。现丁某指定的购房人胡某已出庭陈述，同意涉诉房屋过户给自己，但认可涉诉房屋实际为丁某所有。此种约定的实质属于规避住房限购政策的借名买房。本院认为，丁某与余某所订立的合同违反了《合同法》第七条关于合同订立不得扰乱社会经济秩序的规定，属于《合同法》第九十四条第五款关于“当出现法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”的规定，双方之间的合同及其补充协议应予以解除。

　　综上，原审判决认定事实清楚，本院应予维持。上诉人丁某的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

    【案件评析】

　　本案的争议焦点在于，购买人没有购房资格时，是否可以将房屋借名登记在具有购房资格的他人名下。

　　（一）借名购房合同是否有效

　 根据《合同法》的规定，有下列情形之一的，合同无效：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。其中针对第5项，《<合同法>若干问题的解释(二)》明确规定“强制性规定”是指效力性强制性规定。在实际购房人不具有购房资格的前提下，借名购房后形成的房屋买卖合同确属为了规避限购政策而签订的合同，但不存在欺诈、胁迫的手段，不损害国家、他人或公共利益，目的也不属于非法，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，至多是违背了国务院北京市人民政府颁布的限购政策，所以认定合同无效没有法律依据，此类合同应属于有效合同。

　　（二）规避限购政策的房屋买卖合同能否履行

　　合同有效，意味着合同中约定的权利义务开始发生法律上的效力，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，如果判令余某将房屋过户到被借名人胡某的名下，即意味着允许不具有购房资格的丁某通过合同的履行拥有了房屋所有权，这会导致房屋调控政策的落空，故不应允许规避政策的合同履行。如不允许规避政策的合同履行，就要看此类合同是否能够符合合同解除的条件。

　　因本案的原、被告双方未就合同解除达成一致意见，不符合约定解除的情形，故只能考虑合同是否符合法定解除的规定。《合同法》第九十四条规定的法定解除权共有如下情形：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形。

　　首先，本案中不存在不可抗力；其次，本案中合同无法履行，并不是以任何一方的意愿为基础，而是因为合同约定规避了房屋限购政策，不论双方是否有履行意愿，合同均不能履行。因此，能够适用的只有第5项规定的其他情形。第5项属于兜底条款，将第1至4项没有包括的情形均纳入其中。《合同法》第七条规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。签订规避房屋限购政策的合同，无疑属于扰乱社会经济秩序的行为，故属于法律规定的其他情形，此类合同可以依法解除。

　　（三）借名购房合同应予解除

　　丁某与余某在签订涉案合同及其补充协议时，有关住房限购的房地产调控政策已颁布实施，双方均明知按照限购政策丁某不具有购房资格，所以约定丁某可另行出售。审理中，丁某指定要求将房屋过户至有购房资格的胡某名下，且胡某认可涉诉房屋实际为丁某所有。此种约定的实质属于规避住房限购政策的借名买房，即因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的情形。在这种约定有效的情形下，法院也不应支持合同继续履行。因为无论合同约定最后房屋登记在哪方名下，合同中的房屋买受人均是丁某，那么房屋买卖合同能否履行均应以丁某的条件来考虑。如果买受人符合各项政策规定下的购房条件的条件，那么买卖双方可以约定将房屋登记在其他有购房资格的他人名下。反之，则因丁某无资格购房，其自身无法通过合同履行取得涉诉房屋的所有权，故也无权再将房屋另行出售。从实际效果方面讲，如果不具有购房资格的当事人即可以通过使用有购房资格的人的名义登记的方式购买房屋，不仅使得国家的房屋调控政策落空，还会引发借名人与被借名人之间产生大量有关房屋所有权争议、税费争议等。因此，本案中的买卖合同因余某无购房资格无法履行，符合《合同法》第九十四条第五项“当出现法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”的规定，双方之间的合同及其补充协议应予以解除。

　　综上，一、二审判决是正确的。