【基本案情】

　　案外人冯某与被告郭某原系夫妻，双方婚后以约23万元购买北京市某小区910号房屋一套（以下简称910房屋）。该房屋系冯某与郭某的夫妻共同财产，未取得房产证。2009年双方协议离婚，离婚协议书载明910房屋归冯某所有，待房产证下发后郭某有义务无偿协助冯某办理过户手续。离婚后冯某一直在广州工作，持有910房屋钥匙的郭某，取走了该房屋的商品房预售合同及房屋发票等手续，并未经冯某同意，以房屋所有权人身份通过中介公司将房屋出售给原告王某。王某在得知郭某离婚的情况下未对房屋所有权情况进行核实，即签订房屋买卖合同，约定房屋价款38.8万元。合同签订当日王某向郭某交付了2万元定金，之后王某又向郭某支付了房屋首付款28.8万元和物业费600元。事后冯某未对该合同进行追认，而以郭某无权处分910房屋为由起诉要求确认王某与郭某签订的房屋买卖合同无效，最终法院判决确认该房屋买卖合同无效。2011年5月，王某将910房屋腾退给了冯某。现王某起诉要求郭某返还购房款并支付相应利息，并要求郭某赔偿其损失38万元。为证明其损失，王某申请对910房屋进行价值评估，经评估该房屋总价77.03万元。

    【案件审理】

　　北京市通州区人民法院审理后认为，原告王某与被告郭某签订的《北京市存量房屋买卖合同》已被生效判决书判决确认为无效合同，因此双方基于该合同取得的财产应当予以返还，即郭某应当返还王某向其支付的定金2万元和购房款28.8万元。王某主张的利息起算时间及利率标准均符合法律规定，法院对此不持异议。王某所交纳的600元物业费，系其在实际居住使用910房屋后理应交纳的费用，故法院不予支持。王某与郭某所签合同被确认无效系由于郭某擅自处分他人财产造成的，郭某对合同无效负有过错；王某在购买房屋时已得知郭某离婚的情况，但其对910房屋所有权状况未进行必要的核实，因此王某对合同无效亦负有过错，故对合同无效导致王某的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，其中王某应承担30%的责任，郭某应承担70%的责任。对于王某要求郭某赔偿房屋增值损失的合理部分法院予以支持，根据房屋价值评估结果，910号房屋2011年5月3日时的总价值为77.03万元，与双方交易价格38.8万元相比增值38.23万元，故郭某应当赔偿王某26.76万元的房屋增值损失。法院最终判决被告郭某返还原告王某定金2万元、购房款28.8万元，并给付相应的利息，赔偿原告王某房屋增值损失26.76万元。

　　一审判决后，郭某不服提起上诉，二审法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

    【案件评析】

　　本案的一大争议焦点在于房屋买卖合同被认定为无效产生的损失应当如何负担？法院三七分责是否有法律依据，是否公平合理？

　　（一）当事人对合同无效导致损失应承担过错责任

根据《合同法》第58条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王某与郭某所签合同被确认无效系由郭某擅自处分他人财产造成的，郭某对合同无效负有过错；王某在购买房屋时已得知郭某离婚的情况，但其对910房屋所有权状况未进行必要的核实，因此王某对合同无效亦负有过错，故对合同无效导致王某的损失，双方都有过错，应当各自承担“相应的责任”。那么如何认定双方责任才符合各自“相应的责任”呢？

　　（二）如何认定当事人承担责任性质及责任比例

　　1、郭某承担缔约过失责任

　　当事人因过错违反诚实信用等先合同义务导致合同无效的情况下，对信赖合同有效成立的相对人，过错方应当赔偿基于此项信赖而生的损害，这就是缔约过失责任。根据传统民法理论，缔约过失责任的构成要件包括以下几点：第一，当事人一方有违反诚实信用等先合同义务的行为；第二，对方当事人受有损失；第三，违反先合同义务与当事人受有损失之间存在因果关系；第四，违反先合同义务者有过错。

　　本案中，郭某擅自处分他人财产，并向王某隐瞒了事实真相，违反了诚实信用原则，属于缔约过程中违反先合同义务的行为，且郭某的这一行为导致其与王某之间签订的合同被确认无效，给王某造成了利益损失，因此郭某应当向王某基于缔约过失责任赔偿合同无效给王某造成的损失。

　　2、王某承担自己责任

　　王某在购买房屋时已得知郭某离婚的情况，但其对诉争房屋的所有权状况未进行必要的核实，因此王某对合同无效亦负有过错。但是王某未尽到的必要的核实义务系对对方事实状态的核实义务，没有尽到这种义务产生的后果一般是对自己不利，不属于缔约过程中违反诚实信用原则的范畴。也就是说，王某未尽到核实对方事实状态的义务导致合同无效，造成的是自己一方的损失，不符合缔约过失责任的特征，亦不属于民事责任的范畴。但是，在明知郭某离婚，诉争房屋所有权可能存在争议的情况下，不进行必要的核实，由此可见王某对该情况可能给自己造成的损失存在疏忽大意或者轻信能够避免的主观过失，因此对合同无效给王某造成的损失王某也应当在自己主观过错范围内承担相应的责任即自己责任，亦即在王某自己责任范围内减轻郭某的责任。

　　3、根据双方义务在合同缔结中的地位酌定相应责任比例

　　诚实信用原则是合同法的基本原则，是合同主体缔结合同过程中的行为准则。郭某未尽到的将己方事实状态告知对方的告知义务系基于诚实信用原则对对方当事人应当承担的先合同义务，而王某的核实义务不属于诚实信用原则前提下的对对方当事人应负的义务，仅是基于对自己利益的保护应当进行的必要的行为，不属于民事义务范畴。因此，在合同缔结过程中，郭某的告知义务相对王某的核实义务而言，应当处于主导地位。

　　在上述定性分析的基础上，结合案件情况法院认定王某承担30%责任，郭某承担70%的责任，并无不妥之处。

　　综上，一审、二审法院的判决是正确的。