【简要案情】

　　2015年5月10日，原告苏某与被告某置业代理公司签署《团购申请和承诺书》载明，本人苏某有意申请加入贵公司组织的“大藏京购房团”，以团购方式购买位于巴南区巴滨路珠江城房屋A-6-2-801；本人参加购房团后享有标准总价直减6万元团购优惠；若本人最终未购买该团购房源，则贵公司需在本人提出退款申请起15个工作日内办理退还团购优惠服务费；本人同意，若本人按团购条件成功认购意向团购房源，则所缴纳的团购优惠服务费不再退还。当日，原告苏某支付被告某置业代理公司团购服务费2万元，被告某置业代理公司出具盖有本公司公章的团购服务费收据。

　　同日，原告苏某与被告汇景公司签订商品房认购协议书，载明原告苏某确定认购被告汇景公司开发的某项目A区6栋2单元8层1号房屋，套内建筑面积111.67平方米，套内面积折前单价10690元每平方米，套内面积计折前购房总价1193773元；优惠措施，交2万抵6万，2万不抵房款再0.99（按揭）×0.99（按时）×0.99（老带新）×0.97（董事长特批）；在签订认购协议书时，原告苏某须向被告汇景公司支付定金5万元；原告苏某应在2015年5月17日前往销售中心与被告汇景公司签订商品房买卖合同及补充协议等相关文件。

　　2015年5月17日，原告苏某与被告汇景公司签订商品房买卖合同，购买的房屋与认购的房屋一致；购房总成交额1067096元，该金额是在认购的房价基础上享受了团购等优惠措施的。此后原告苏某因故与被告汇景公司解除了商品房买卖合同，原告苏某向被告某置业代理公司索要团购服务费未果，遂诉至法院要求被告汇景公司、被告某置业代理公司退还团购服务费2万元。

　　【案件分歧】

　　房屋买卖合同解除后，支付的团购费是否应退还？

　　一种观点认为，团购费应退还。主要是基于两点：

　　第一，购房人与置业公司之间的居间关系是因房屋买卖关系产生的，团购协议是以房屋买卖合同的存在为前提的，应属于房屋买卖合同的从合同，主合同被解除的，从合同也应随之消灭，当事人可以要求恢复原状、返还原物，故若房屋买卖合同被解除，团购协议的效力也随之消灭，应退还团购服务费。

　　第二，根据《团购申请和承诺书》第3条的规定：“若本人最终未购买该团购房源，则贵公司需在本人提出退款申请起15个工作日内办理退还团购优惠服务费”，原告苏某虽签订了房屋买卖合同，但又解除了该合同，最终的结果就是未购买该团购房源，符合第3条规定的关于退款的情形，从尊重合同的角度出发，应退还团购服务费。

　　【案件评析】

　　但笔者认为本案中的团购服务费不应退还，理由如下：

　　第一，从两个合同的关系来看。房屋买卖合同与居间服务合同不属于主从合同关系，应属于合同联立关系。依赖性是判断主从合同关系最重要的因素，包括合同的产生、合同的效力、合同的转让。而居间服务合同往往产生于房屋买卖合同之前，其效力具有相对独立性，并且不受房屋买卖合同转让的影响，不存在主从合同关系的依赖性，两者之间系具有紧密联系但又相互独立的合同关系。两者既然不是主从合同关系，居间服务合同的效力就不会因房屋买卖合同被解除就随之消灭。

　　第二，从团购服务的本质出发。所谓房屋团购是指一定数量的购房者自发组团或者在团购组织的安排下，由选出的代表或者单位，与开发商协商，最终以低于散户市场的价格成交，对于开发商和购房者来说是一种双赢策略。多地实践中均认可收取团购费是企业的自主经营行为，如果没有违反法律的强制性规定或者有其他违法行为，是不得禁止的。团购的本质是一种居间服务，居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成合同成立，而委托人支付报酬。在团购服务中，置业公司代表购房者向开发商提出团购申请，如果购房者与开发商最终能以优惠价格签订房屋买卖合同，则团购服务完成，参团者应支付团购费。即使购房者与开发商又解除了房屋买卖合同，也不能否定置业公司已经提供的团购服务，参团者依然应支付约定的团购费。

　　第三，从《团购申请和承诺书》约定的内容来看。第4条约定：“本人同意，若本人按团购条件成功认购意向团购房源，则所缴纳的团购优惠服务费不再退还。”可以看出第4条与第3条的约定有冲突的地方，但从协议整体性和逻辑顺序分析，应将第4条作为对第3条的补充，而对第3条中的“最终未购买”应做狭义理解，即虽签订了认购协议，但最终没签订房屋买卖合同，而不是最终没有办证。所以，双方对于退还团购费的约定应以第4条为准，即只要购房者按团购条件成功认购了意向房源，所缴纳的团购费就不应退还。在本案中，原告苏某已按团购优惠与被告汇景公司签订了房屋买卖合同，所以缴纳的团购费不应退还。