【简要案情】

　　2011年3月，邹某与某慧房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买了某慧房地产公司开发的住房。2011年5月，邹某于房屋竣工验收并取得竣工验收备案登记证之后接房装修。2012年4月，邹某发现该房底层房间墙体、地面存在严重返潮、结露，且外墙渗水，为此邹某多次向该房地产公司方反映，但经多次维修仍未修好。后邹某向当地房屋质量监督部门投诉，该质监部门认为房屋返潮、结露是质量问题，且住宅室内表面长时间的结露，会滋生霉菌，对居住者的健康造成有害的影响。邹某遂诉至法院，请求解除双方的房屋买卖合同。

　　【案件评析】

　　本案的焦点是购房者以房屋存在质量问题请求解除合同时，如何认定解除合同的标准。

　　合同既可以约定解除，也可以法定解除。本案双方并未明确约定房屋质量存在问题时一方解除合同的具体条件，仅得以适用法定解除条款。

　　房屋存在质量问题时，售房者应当依法承担瑕疵担保责任。瑕疵担保是指出卖人基于合同约定或法律的明确规定，而对标的物的质量及其负载之权利所应负的保证其瑕疵、完整、符合合同约定或法律规定的义务。我国《合同法》第一百四十八条对标的物的瑕疵担保责任明确规定，出卖人给付符合合同约定质量标准的标的物，是一项给付义务。房屋质量的瑕疵担保责任不仅可以适用《合同法》第一百四十八条，而且可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条。总之，房屋瑕疵担保责任承担方式主要有以下三种：瑕疵修复责任、损失赔偿责任、合同解除责任。

　　在实践中，房屋不符合质量要求而导致售房者承担合同解除的瑕疵担保责任，存在多种情形：第一，房屋质量存在不符合国家标准的缺陷问题，即当房屋主体结构设计不符合国家标准，影响使用功能。第二，房屋质量问题未积极修复，严重影响正常居住使用。第三，房屋质量问题损害居住者身体健康，严重影响正常居住使用。

　　房屋存在质量问题一般都会影响正常的居住使用，而在何种情况下达到影响正常居住使用的“严重”程度，则难以界定。通过中国裁判文书网搜索类似案例，“房屋严重影响正常居住使用”一般被理解为：房屋质量问题导致房屋的结构损坏，致使房屋失去居住的功能。本案则从保障购房者健康权的角度进行理解，即房屋质量问题导致居住人的健康受到损害时，房屋质量问题即达到影响正常居住使用的“严重”程度，构成合同法定解除的标准。本案房屋质监部门认为，房屋质量问题致使房屋的使用影响居住者健康，因此人民法院据此认定房屋质量问题达到影响正常居住使用的“严重”标准，并依法支持原告诉讼请求。