(文章中人物等名称均为化名)

　　问题提示：房屋权属登记行政行为与民事行为交叉案件应如何处理?

　　【要点提示】

　　根据《中华人民共和国物权法》第28条及第33条规定，房屋权属登记行政行为与民事行为交叉状态下，房屋权属登记背后民事基础关系引发的争议应由民事审判解决，民事审判应当通过审査基础民事法律关系而确定权利归属状态，再由合法权利人持生效判决直接向登记机关申请变更登记。

　　【案例索引】

　　一审：福建省厦门市同安区人民法院(2010)同民初字第2171号(2010年11月2日)

　　【案情】

　　原告：陈庆林、陈庆森、陈文庆

　　被告：陈丽满、陈丽芬

　　福建省厦门市同安区人民法院经审理查明：厦门市同安区大同镇旧三秀街129号房屋(三层，建筑面积 238.61m2)是原、被告父母陈笃涵、张金霞购买翻建，后以陈笃涵名义办理了产权证，该房屋前落第一层为店面(建筑面积30.99m2)。1996 年，陈笃涵、张金霞对该房屋进行了分割：前落30.99m2的店面由陈笃涵、张金霞自己留用，今后再作决定，房屋其余部分分别赠送给原、被告五兄弟姐妹即陈庆林、陈庆森、陈文庆、陈丽满、陈丽芬。1997年1月23日原、被告五人办理了同安区大同镇旧三秀街129号房屋产权证(同大字第4803号房屋所有权证)，所有权人为：陈庆林、陈庆森、陈文庆、陈丽芬、陈丽满五人共有，产权来源为赠与。1999年因该房屋遇拆迁，原、被告五人与银福佳园公司于 1999年8月1日签订了一份《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，就该房屋进行产权调换;营业用房产权调换建筑面积30.99m2,安置地点：“银城佳园”α号楼17号店面。协议书被拆迁人一栏中载明“营业用房共有人：陈庆林、陈庆森、陈文庆”。2003年初，经有关部门实地测量，“银城佳园”α号楼 17号店面建筑面积为104m2(其中一层48.95m2、夹层55.33m2)。2003年2月18日‘原、被告五人向银福佳园公司补缴了“银城佳园”α号楼2012室、d号楼204室及两间杂物间及α号楼17号店面的面积差价共计178756元，银福佳园公司开具了一份商品房销售专用发票，上面在购房人陈文庆后面注明d204、陈丽芬后面注明a2012.银福佳园公司还出具一份证明材料给原告收执，上面载明a17店面共有人陈庆林、陈庆森、陈文庆及其面积;a2012陈丽芬及其面积;d204陈文庆及其面积。2003年8月25日，厦门市国土资源与房产管理局作出厦地房证第同01011082、 01011083、01011084号厦门市土地房屋权证，将“银城佳园”α号楼17号店面、α号楼2012室、d号楼204室房屋及两间杂物间登记为原、被告五人共有。2005年2月25日厦门市国土资源与房产管理局作出厦地房证第同01015826号厦门市土地房屋权证，确认d号楼204室房屋及杂物间产权人为陈文庆，房屋产权来源为受赠;α号楼2012室房屋则在拆迁安置时由陈丽芬按当时市价除其个人占用份额以外的超出部分价款支付其他兄弟姐妹，原、被告五人还签订了一份协议书，约定α号楼2012室房屋“在拆迁安置时已由陈丽芬除个人占有份额以外的所有超出部分按当时市价付给众兄弟姐妹作为拆迁安置的补偿款。该房屋应属陈丽芬个人所有。日后房屋变更，交易所得款归陈丽芬个人所有。众兄弟姐妹不得有异议。”后陈丽芬又将该房屋转让给陈庆林，陈庆林于2009年1月12日办理了土地房屋权证(厦国土房证第00654486号)。2010年4月17日，陈庆林与陈丽芬签订了一份《购房买卖声明》，内容为：“截止2010年4月17日，银城佳园α号楼2012室买卖交易款已全部付清。之前买卖双方各执的收条、欠条一律作废，特此声明。”2010年9月 10日，陈庆森、陈丽满、陈丽芬作出一份《声明》“关于三秀路号旧房子拆迁安置的住房银城佳园d楼204室和α楼2012室。该拆迁房的住房部分已按住房面积207.64m2的1/5分配，每人分得41.57m2,陈文庆、陈丽芬已将自己的住房份额41.57m2以外多出部分补偿给陈庆林、陈庆森、陈丽满获得了所有权。特此声明。(备注：银城佳园α楼2012室现已转让至陈庆林名下。)”现讼争的α号楼17号店面仍登记为原、被告五人共有，原告遂诉至本院，要求判令确认址于厦门市同安区大同街道三秀“银城佳园”α号楼17号店面属三原告共同所有并责令两被告协助将该店面过户g三原告名下。原告起诉后，被告陈丽满夫妻于2010年9月14日出具一份《声明》，内容为：兹收到父亲陈笃涵、母亲张金霞赠送的人民币合计捌万元整。同时声明放弃秀路银城佳园a17 号店面产权，并积极协助陈庆林、陈庆森、陈文庆办理相关的产权过户手续，将该产权过户到三兄弟名下。审理中，原告申请原、被告父母陈笃涵、张金霞作为证人出庭作证，证人在庭上表示：旧三秀街129号房屋是我们在1978年间向他人购买翻建而来的产业，买价是3200元，此款是我们平时节约积攒下来加上国外亲人支持及部分借款凑来的，当时几个子女都还小，1996年我们对旧三秀街129号房屋进行了分割，一楼店面用来养老未分割，房屋其余部分赠送给原、被告五兄弟姐妹。1999年房屋遇拆迁，两个女儿即二被告已经出嫁，我们商量，将店面分成5份，给两个女儿一次付清每人的份额，一个人27000元(当时市价 4500元/m2×6m2)。两个女儿已经分得了各自所占的店面的份额，后来店面拆迁补偿的店面比旧店面多了面积，有差价，是三个儿子即三原告付的差价，现在的店面应归三个儿子所有。三个儿子表态店面用来给我出租养老用。d204是陈文庆所有，a2012是陈丽芬所有。土管局出具的产权证是按旧产权办理，上面写了5个子女的名字，我们去土房局表示过异议，土房局说让我们自己协商处理。现在大女儿陈丽芬很固执，一直要参与分配，三个儿子才提起了诉讼。

　　原告陈庆林、陈庆森、陈文庆诉称：原、被告是同胞兄弟姐妹，同安区大同镇旧三秀街129号房屋(三层，建筑面积238.61m2)是原、被告父母基建，以原、被告父亲陈笃涵名义办理产权证，该房屋前落第一层为店面(建筑面积30.99m2)。1996年11月6日，原、被告及父母共同签订一份《分家合同》，约定：前落30.99m2的店面由父母自己留用，租金收入归老人，今后由父母再作决定，该房屋其余部分由父母赠送给原、被告五兄弟姐妹。因旧三秀街 129号房屋遇拆迁，1999年8月1日，原、被告与厦门市同安区银福佳园房地产开发有限公司(以下简称银福佳同公司)签订了《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，就旧三秀街129号房屋进行产权调换;营业用房产权调换建筑面积30.99m2,安置地点：银城佳园α号楼17号店面。协议书载明“营业用房共有人：陈庆林、陈庆森、陈文庆”。为了将30.99m2营业性用房赠与三原告安置“银城佳园”α号楼17号店面，原告父母按旧店面2/5份额折价人民币(下同)54000元(当时市价4500×/m2×12m2)代三原告补偿给二被告，二被告从父母处取得店面补偿款后，于2000年10月20日出具《声明》给原告收执，二被告声明：“对旧二秀街原店面三十平方，包括银城佳园α座17号新店面，我们全部放弃不参加分产业，店面由父母处理。”2003年初，经有关部门实地测量，“银城佳园”α号楼17号店面建筑面积为104m2(其中一层48.95m2、夹层55.33m2)。因原、被告五兄弟姐妹对安置房产进行了分割，2003年2月18日，银福佳园公司出具了证明材料给原告收执，同时报送同安国土资源与房产管理局备案。2003年2月18日，三原告补缴了该店面第一层差价77090.4元，同时购买第二层并缴纳了夹层购房款89735元。陈丽芬和陈文庆也各自补缴了a2012和d204套房的差价。 2003年8月间，同安国土资源与房产管理局在办理“银城佳园”α号楼17号店面和套房权属登记手续时，将店面登记为原、被告五人共有，同时将a2012 和d204安置房也登记为原、被告五人共有。2005年初，原、被告协助将d204套房过户至实际产权人陈文庆名下。因陈丽芬将其拥有产权的a2012安置房转让给陈庆林，2009年初，原、被告协助陈丽芬将a2012安置房直接过户至陈庆林名下，由陈庆林直接支付a2012购房款给陈丽芬。但二被告至今未协助原告将讼争的α号楼17号店面过户至实际产权人三原告名下，现请求判令：(1)确认址于厦门市同安区大同街道三秀“银城佳园”α号楼17号店面属三原告共同所有;(2)责令两被告协助将该店面过户至三原告名下;(3)本案诉讼费由被告承担。

　　被告陈丽芬辩称：(1)被告陈丽芬所取得的银城佳园产权证明确登记为五个人，经房管局确认，原告如有异议应提起行政诉讼起诉房管局。(2)被告享有“银城佳园”α号楼17号店面的所有权，请求法院予以驳回原告诉讼请求。

　　被告陈丽满未作书面答辩。

　　【审判】

　　福建省厦门市同安区人民法院经审理认为，本案争议的焦点有二：

　　第一，本案原告是否应当先提起行政诉讼，请求房管部门撤销具体行政行为。根据《中华人民共和国物权法》第33条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第28条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。由于民事“合意”是物权变动的基础行为，基础行为和登记行为是两个独立的行为，不动产所有权纠纷主要就是要解决登记所有权人与实际所有权人之间的利益冲突。本案属于民事诉讼中的物权确认纠纷，故无需先提起行政诉讼。

　　第二，被告陈丽芬对讼争“银城佳园”α号楼17号店面是否享有所有权。原告所主张的“银城佳园”α号楼17号店面虽登记为原、被告五人共同所有并取了房屋产权证，但房屋产权证只是确定房屋所有权的依据之一，不是唯一依据。根据本案讼争房屋的来源、出资等相关情况可以作出如下判断：

　　(1)“银城佳园”α号楼17号店面系旧三秀街129号房屋拆迁安置而来，该房屋原系原、被告父母陈笃涵、张金霞所有，1996年陈笃涵、张金霞对该房屋进行了分割，一楼店面用来养老未分割，房屋其余部分赠送给原、被告五兄弟姐妹。但由于同一栋房屋无法分层办理产权证，1997年该房屋产权证体现为陈庆林、陈庆森、陈文庆、陈丽芬、陈丽满五人共有，产权来源为赠与。1999年房屋遇拆迁，由于旧三秀街129号房屋必须要作为一个整体进行拆迁安置，故拆迁安置协议也由原、被告五兄弟姐妹共同作为被拆迁人与拆迁人银福佳园公司签订，而不单独分别签订，为了区分安置房屋的实际所有人，银福佳园公司在签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》上特别标注“营业用房共有人：陈庆林、陈庆森、陈文庆”，在收取面积差价后开具的发票上亦在陈文庆后面注明d204、陈丽芬后面注明a2012.这说明在拆迁安置时，原、被告实际上已经对旧三秀街129号房屋重新安置的房屋、店面权属分别作了约定，且各自房屋的差价各自出资，安置店面的差价系三原告支付。因此，讼争店面应归三原告所有。

　　(2)旧三秀街129号房屋是原、被告父母陈笃涵、张金霞在1978年间向他人购买翻建而来的产业，并于1996年分层赠给陈庆林、陈庆森、陈文庆、陈丽芬、陈丽满五兄弟姐妹，由于同一栋房屋无法分层办理产权证，此后拆迁安置协议亦由五人共同签订，造成讼争店面产权证体现为陈庆林、陈庆森、陈文庆、陈丽芬、陈丽满五人共有，出现这种情况并非原、被告主观原因造成，现要对重新安置的店面的权属进行确权，应充分尊重赠与人的真实意思表示。陈笃涵、张金霞作为原、被告的父母及赠与人，不论此前陈笃涵、张金霞是否已经支付二被告每人27000元作为未分得店面的补偿，陈笃涵、张金霞均有权决定二被告是否享有讼争店面的所有权，陈笃涵、张金霞在庭上明确表示讼争店面应归三原告所有，可以认定讼争店面的产权应当属于三原告。故原告要求确认址于厦门市同安区大同街道三秀“银城佳园”α号楼17号店面属三原告共同所有、二被告协助将该店面过户至三原告名下的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告陈丽满经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。

　　据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

　　一、址于厦门市同安区大同街道三秀“银城佳园”α号楼17号店面归原告陈庆林、陈庆森、陈文庆所有;二、被告陈丽芬、陈丽满于本判决生效之日起三十日内协助原告陈庆林、陈庆森、陈文庆办理厦门市同安区大同街道三秀“银城佳园”α号楼17号店面的过户手续。

　　【评析】

　　房屋登记部门已对讼争房屋进行了权属登记并颁发了产权证，但当事人对房屋权属登记背后民事基础关系存在民事争议，从而对登记机关颁发的权属凭证记载的事实有异议，该如何处理?随着城市大开发的不断推进以及房地产市场的进一步活跃，这类案件近年来呈现多发的趋势，本案具有一定的典型性，本案在处理该类案件的思路具有一定的参考和借鉴价值。现就本案涉及的相关法律问题作如下分析：

　　(一)房屋权属登记行政行为与民事行为发生交叉的情形房屋权属登记是房产管理机关应申请人的申请作出的行政行为，它明确了登记申请人对登记确认的内容所产生的权利，并可以在权利被他人侵犯时，以登记的行政行为与之相对抗，任何机关、团体及其他个人非经法定程序不得以任何理由撤销该行为。因房屋权属登记行为所产生的诉讼，按照诉讼产生的原因大致可以分为两类：第一类是由于登记机关拒绝登记或者错误登记而在行政相对人与登记机关之间产生的纠纷;第二类是由于当事人之间或第三人对被登记的房屋权属关系存在民事争议，一方当事人要求撤销或变更登记内容的案件。对于第一类，因为不涉及民事法律关系，属于典型的行政争议，通过行政诉讼就足以解决。而对于第二类，则产生民事行为与行政行为的交叉状态。这种交叉状态体现为，表面上是当事人对登记机关给予登记行为而颁发的权属凭证记载的事实或权利状态存有争议，而实质上是当事人对事实或权利状态背后的民事法律关系存在争议。

　　(二)房屋权属登记行政行为与民事行为交叉状态下诉讼路径之选择随着市场经济的深入发展，房屋权属登记行政行为与民事行为交叉诉讼案件日益增多。当事人在遇到此类纠纷时，是先进行民事诉讼，还是先进行行政诉讼?业内人士持有不同的看法。实践中，对这种交叉状态的处理主要存在以下二种意见：

　　一种意见认为应当先进行行政诉讼、后进行民事诉讼。其理论依据在于民事诉讼无权审查行政行为的合法性，既然已经存在有权机文的登记权利证书，就可以认定存在争议的民事权利已被生效的行政行为所确认，只有通过行政诉讼对行政登记的合法性作出判断后，才能解决民事争议;一种意见认为应当先进行民事诉讼，并以民事争议的处理结果来确定权利归属。其理由在于这类纠纷大多是以民事法律关系作为行政行为的基础，在民事争议没有确定解决的情况下，行政诉讼不能确定行政行为的合法性，故应当以民事争议的处理结果来确定权利归属。笔者认为，物权的公示，是指物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权的情况，以避免第二人遭受损害并保护交易安全。公示制度的内容包括物权的公示方法和公示效力。不动产登记是不动产物权的公示方法，且不动产物权只有经过登记才能发生法律效力。不动产登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利亦予以保护，即善意取得制度。但是对于内部来说，登记机关的职能只局限在“登记”是-种公示行为，而非赋权行为，因为房屋权属登记作为一种依申请的行政行为，登记机关只能根据当事人提交的书面材料是否符合规定进行审查，无法对背后存在的民事争议进行实质审查。不动产物权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该不动产的权利人，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定，从而维护事实上的权利人。梁慧星教授认为，“登记机关的证据在法庭上的证明效力不是绝对的，法律上推定登记机关证据与公证机关证据的证明力，法律术语是推定的证明力。对这类证据，法院首先承认它，然后允许当事人以反证加以推翻。当事人不能以反证加以推翻时，就采纳它，根据它来确定事实。”由于在这类案件中，真正产生争议的原因在于当事人之间的民事纠纷。在民事争议没有确定解决的情况下，行政诉讼不能确定行政行为的合法性，根据《物权法》第33条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”因此，应当先进行民事诉讼，以民事争议的处理结果来确定权利归属，且民事审判不必拘泥于既有登记的限制，而应当通过审查基础民事法律关系的效力而确定权利归属或事实状态。而根据《物权法》第28条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”当民事确权的裁判文书一经作出，合法的权利人自然可以根据其内容直接申请登记机关变更登记，而没有必要另外提起行政诉讼。

　　(三)房屋权属登记背后民事基础法律关系的争议应由法院综合分析各方证据判断权利归属由于房屋登记机构在进行登记时，未对(也无须对)房屋产权背后所依赖的民事基础关系有效进行缜密、全面的审查。若利害关系人因对背后的基础民事关系不服而提出异议，应向法院提起民事诉讼，由法院进行确权，只有这样，才能真正将当事人之间的纠纷厘清，使产权归属于真正的权利人。在审理基础民事关系时，应当综合分析各方提供的证据加以认定。具体到本案中，我们认为从以下几个事实可以认定讼争店面的产权属于三原告。首先，从讼争店面的来源及出资情况来看，讼争店面系旧三秀街129号房屋拆迁安置而来，该房屋原系原、被告父母陈笃涵、张金霞所有，1996年陈笃涵、张金霞对该房屋进行了分割，但由于同一栋房屋无法分层办理产权证，1997年该房屋产权证体现为陈庆林、陈庆森、陈文庆、陈丽芬、陈丽满五人共有，产权来源为赠与。1999年房屋遇拆迁，旧三秀街129号房屋必须要作为一个整体进行拆迁安置，故拆迁安置协议也由原、被告五兄弟姐妹共同作为被拆迁人与拆迁人签订，为了区分安置房屋的实际所有人，拆迁公司在签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》上特别标注“营业用房共有人：陈庆林、陈庆森、陈文庆”，在收取面积差价后开具的发票上亦在陈文庆后面注明d204、陈丽芬后面注明a2012.这说明在拆迁安置时，原、被告实际上已经对旧三秀街129号房屋重新安置的房屋、店面权属分别作了约定，且各自房屋的差价各自出资，安置店面的差价系三原告支付。其次，作为赠与人的父母的真实意思表示也是认定讼争店面权属的关键因素。旧三秀街129号房屋是原、被告父母陈笃涵、张金霞在1978年间向他人购买翻建而来的产业，并于1996年分层赠与陈庆林、陈庆森、陈文庆、陈丽芬、陈丽满五兄弟姐妹，由于同一栋房屋无法分层办理产权证，此后拆迁安置协议亦由五人共同签订，造成讼争店面产权证体现为陈庆林、陈庆森、陈文庆、陈丽芬、陈丽满五人共有，出现这种情况并非原、被告主观原因造成，现要对重新安置的店面的权属进行确权，应充分尊重赠与人的真实意思表示。陈笃涵、张金霞作为原、被告的父母及赠与人，有权决定二被告是否享有讼争店面的所有权，陈笃涵、张金霞在庭上明确表示讼争店面应归三原告所有，可以认定讼争店面的产权应当属于三原告。案件判决后，双方当事人均未提出上诉，并且根据判决的内容向登记机关已经办理了变更登记。