【简要案情】

　　2013年8月25日，兰某某与华弘公司签订三份认购协议书，约定兰某某认购华弘公司开发的碧津商贸广场1幢5-6、5-7、5-8房屋。2013年12月10日，兰某某为该三套房屋向华弘公司交付首付款711538元。2014年8月18日，兰某某与华弘公司就该三套房屋签订商品房买卖合同，约定房屋总价款为1591081元。兰某某就该三套房屋尚有879543元购房款未支付。2017年1月18日，葛蕾因与华弘公司民间借贷纠纷一案向酉阳县法院提出仲裁财产保全申请，酉阳县法院根据申请查封了华弘公司名下碧津商贸广场裙楼的未售商业房屋，其中包括碧津商贸广场1单元5-6、5-7、5-8房屋。后葛蕾就其与华弘公司民间借贷纠纷一案在重庆四中院申请执行。

　　执行中，案外人兰某某提出书面异议，请求中止对碧津商贸广场1幢5-6、5-7、5-8房屋的执行，并解除查封。重庆四中院经审查后于2017年12月22日以邮寄方式向兰某某送达了《限期交付剩余价款通知书》，要求其限期将其购买碧津商贸广场1单元5-6、5-7、5-8房屋的剩余价款879543元交付执行。兰某某未按期将879543元剩余价款交付重庆四中院执行，重庆四中院据此驳回了兰某某的执行异议。

　　【以案释法】

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除了继承、征收等非因法律行为取得物权外，必须经依法登记方发生效力。即便购房者已与出卖人签订了买卖合同、缴纳了购房款并合法占有了房屋，只要其未依法办理房屋产权登记，房屋的所有权从法律意义上就仍不属于购房者。现实生活中，基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，大量存在着购房者与出卖人签订买卖合同以后，长期未能进行产权登记的现象。由于在产权登记之前房屋在法律意义上仍属于出卖人，购房者就可能面临房屋因出卖人所承担的其他债务而被法院处置的风险。而另一方面，房屋又是人民群众的基本生活资料，具有特别重要的意义。正是基于对这种社会现实的考虑，法律才确定了对购房者在执行程序中予以优先保护。但是，此种保护也会对不动产登记的公示作用产生破坏。其他人因为此种保护的存在，就可能不得不花费更多的精力去核实其交易对手的真实财产情况，无形中就增加了整个社会的交易成本。所以，即便确实需要对购房者在执行程序中优先保护，这种保护也应该是严格限定的。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就对此种保护明确规定了四项条件，且只有在四项条件同时满足时案外人的权利才能排除执行。本案中，兰某某虽然满足了（一）、（二）、（四）三项条件，但因其未支付全部房款，且未按照法院要求将剩余价款交付法院执行，其异议无法得到人民法院支持。