【裁判要旨】

 　　农民自建住宅施工合同纠纷中，囿于合同当事人法律风险意识淡薄，双方对建房方案、施工标准等大多无约定，故房屋质量纠纷极易发生。所建房屋满足农村用房一般使用要求，按照建筑国家标准 而达不到的瑕疵责任部分，不应由施工人承担，未满足农村住宅用房一般使用标准的瑕疵责任部分，应由施工人承担。为按照建筑国家标准来确定损失而支出的鉴定费等费用，施工人按应承担的瑕疵责任所占总瑕疵责任的比例承担，其余由业主方自行承担。

 　　【案情】

 　　原告：黎某某。

 　　被告：向某某。

 　　2014年10月，黎某某与向某某签订《建房协议》，将自建农房发包给向某某做工，建房材料由黎某某负责购买，向某某组织工人修建。施工期间，无房屋设计图纸，无施工方案，向某某凭借其施工队伍建房经验和技术，主要根据黎某某建房思路及口头要求修建房屋。涉案房屋竣工当日，双方对尚欠工资款进行结算，黎某某给向某某出具一张2万元建房工资欠条。因黎某某未按约定支付，向某某诉至法院，经过法院判决及执行，冻结黎某某银行存款21000元。

 　　后黎某某以房屋存在多处质量问题为由提起农村建房施工合同纠纷诉讼，诉请判令向某某赔偿经济损失65551元。向某某辩称，涉诉房屋系在没有国家标准设计及预算情况下自建的农房，原告以国家标准来检测房屋质量，其检测结果是否合格不应由被告承担，被告是按原告要求施工，房屋建好后只要没有安全问题，就不能追究被告责任，被告也只是做工，不应对房屋质量负责。后黎某某委托，重庆市建设工程质量检验测试中心鉴定出房屋6个质量问题并对部分问题作出原因分析，丰都县价格认证中心对修复费用作出认证。

 　　【审判】

 　　一审认为，虽无约定，但根据常识判断，房屋露台找平时应向排水处恰当放坡和房屋厕所墙体做好防水以免渗水均是施工时应做好的，且依据鉴定意见，此二质量问题均系施工不当造成，有违合同约定初衷及履行目的，构成一般违约。厕所露水问题，虽厕所墙体施工人不是向某某本人，但系其雇请，根据合同的相对性原则，由此产生的违约责任应由向某某承担。而对未设置构造柱、楼板开裂、找平层开裂三个问题，因修建房屋过程没有设计图纸或施工方案，建房协议也未有相应约定，鉴定意见对房屋结构安全性分析，房屋墙体、混凝土挑梁、楼梯间抬梁、门窗洞口过梁等主要承重结构构件未发现因承载力不足引起的裂缝、明显变形等异常现象，房屋安全性满足正常使用要求。遂判决：向某某自本判决发生法律效力后十日内赔偿原告黎某某修复房屋及鉴定评估损失共计6437.9元；驳回黎某某其余诉讼请求。

 　　一审宣判后，黎某某不服，提起上诉。二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，遂驳回上诉，维持原判。

 　　【评析】

 　　一、本案合同性质及履约标准问题

 　　合同案件首先要准确认定合同种类，本案中黎某某将农民自建住宅交由具有一定施工经验的向某某做工，自己提供建筑所需材料，向某某凭借其施工队伍建房经验和技术，主要根据黎某某建房思路及口头要求修建房屋，建房前双方签订了书面建房协议，形成农村建房施工合同关系。双方行为的法律关系，实质构成承揽关系，表现为向某某作为承揽人按照定作人即黎某某的要求，完成建房交付房屋，黎某某支付一定报酬作为对价的行为。

 　　本案例从农民自建住宅一般合同目的的角度出发，对超出通常标准或符合合同目的的特定标准之外的质量责任，划归业主自行承担，较好地平衡了业主方与建设方的权利义务，对该类型案件的处理提供了较为公平的裁判方案。黎某某与向某某签订建房协议后，即应按照协议约定全面履行自己的义务，向某某应按约定修建并交付符合质量约定的房屋，黎某某应按约定支付报酬。根据双方签订的建房协议，只笼统约定了做工的内容，并未约定建房质量标准。依照相关法规，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准 履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或符合合同目的的特定标准履行。针对此类案件，系一农民自建住宅行为，随意性较大，对价较小，且无此类建房的国家或行业标准，故本案质量约定按照通常标准或符合合同目的的特定标准履行为宜。

 　　二、本案违约事实及违约责任的认定

 　　农民自建住宅领域极易发生质量问题诉讼，但农民自建特别是小面积、低楼层的房屋多是自建或无资质的施工队承建，目前全国并无统一的农民自建住宅建筑质量标准，业主方多是凭借自己的用房需要和一般认知，基本没有设计施工图纸和施工方案等，承建方按其要求修建，对价较低，合同履行的基本目的是提供满足安全性使用要求的住房，如果在一方当事人付出较少费用的情况下却以国家建筑标准来衡量质量瑕疵的，不符合农民自建一般合同目的，不符合等价有偿原则。

 　　根据双方签订建房协议的行为初衷及农村建房常情常理，施工人将房屋修好交付建房人的前提是应保证房屋的安全居家使用，且交付后仍应在一定期限内对房屋质量问题承担一定责任。居家住房的墙体渗水和露台积水问题，只有在房屋使用一段时间后才有可能发现。针对本案，黎某某与向某某建房协议虽无露台积水和墙体渗水的相关约定，但根据常识，露台找平时应向排水处恰当放坡和房屋厕所墙体做好防水以免渗水均是施工时应做好的，且根据鉴定意见，此二质量问题均系施工不当造成，有违合同约定初衷及履行目的，构成一般违约，给黎某某后续修复带来了损失，根据合同相对性，应由施工人向某某承担相应的违约责任。而对未设置构造柱、楼板开裂、找平层开裂三个问题，因修建房屋过程没有设计图纸或施工方案，建房协议也未有相应约定，根据鉴定意见对房屋结构安全性分析，房屋安全性满足正常使用要求，较大满足了合同约定初衷及履行目的，且现有证据亦不能证明以上三个问题系向某某施工造成，不应由施工方承担违约责任。

 　　对于黎某某请求的鉴定评估费用，因系其自行委托按照建筑国家标准鉴定产生，其主张的损失并未得到一审法院全部支持，故其请求的评估费用损失按向某某应赔偿修复费用占价格认定总修复费用的比例承担较为公平合理。