【内容简介】

　　家庭成员内部出卖房屋，应当经房屋权利人同意，房屋夫妻共同财产的，需经夫妻双方一致同意，仅有一方同意，出售共有财产的，房屋买卖合同无效。

　　【基本案情】

　　贾某与刘某2010年结婚，婚后生有一女贾某元。2012年贾某购买了位于北京市朝阳区团结湖二条某房屋。

　　2014年10月15日，贾某在未告知刘某的情况下与贾某元签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定：贾某将其位于北京市朝阳区团结湖二条某房屋出售给贾某元，价格人民币310万元。合同签订后，贾某与贾某元办理了产权过户登记手续，贾某元取得了房屋所有权证书。

　　刘某认为该《存量房屋买卖合同》无效，让律师代理其起诉，要求确认被告贾某与被告贾某元于2014年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

　　原告观点：1、位于北京市朝阳区团结湖二条某房屋系原告与被告贾某婚后购买，并登记在贾某的名下。2014年10月15日，二被告恶意串通，自未经原告的同意情况，签订了《存量房屋买卖合同》，贾某将房屋过户给了贾某元。根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，夫妻共同生活期间所得房产应为夫妻共同财产。2、被告贾某未经原告同意，擅自处分共有财产，侵害了原告的权益，故请求法院支持我方的诉讼请求。

　　被告贾某辩称：诉争房屋是我的，我有权对该房屋进行出售，而且我已经收取了贾某元的房款，故我不同意原告的诉讼请求。

　　被告贾某元辩称：原告和被告之间存在许多家庭矛盾，诉争房屋是贾某的，贾某将房屋出售与原告没有关系，我也已经支付了对价款，所以不同意原告方的诉讼请求。

　　【审理结果】

　　北京市朝阳区人民法院审理认为：诉争房屋为贾某与刘某的夫妻共同财产，被告贾某未经刘某同意，私自处分该共有房屋的行为应认定为无效。且被告贾某元在明知涉案房屋属于贾某与刘某共有的情况下，其购买行为不构成善意取得。故法院判决：确认被告贾某与被告贾某元于2014年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效。

　　【案件评析】

　　本案焦点是：被告贾某是否有权处分诉争的房屋，被告贾某元与被告贾某于2014年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》是否有效。

　　1、诉争房屋应该属于原告刘某与被告贾某的共同所有，被告贾某无权单独处分。

　　诉争的位于北京市朝阳区团结湖二条某房屋系原告和被告婚后购买，虽然该房屋登记在被告贾某一人的名下，但是根据《婚姻法》规定，该房屋的所有权应该归双方共有。被告贾某在未经其他共有人同意的情况下擅自处分共有财产，构成无权处分，其行为的而有效与否取决于其他共有人的追认。

2、被告贾某与被告贾某元于2014年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》是否构成善意取得?

　　无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物(动产或者不动产)转让给第三人，如受让人在取得该财产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。本案中贾某元对诉争房屋属于其父母的共同共有财产是明知的，故不符合善意取得的条件。