【简要案情】
　　原告***物业管理有限公司因与被告王***发生物业管理合同纠纷，向江宁区人民法院提起诉讼。
　　原告***物业管理有限公司诉称：2002年 3月1日，被告王***购买了由原告管理的天远小区房屋一套，同年 10月1日办理了房屋交付手续。同年12月，被告王***对该房屋进行装修，并擅自将该房屋南阳台外的公共绿地破坏，改建为水泥地坪和鱼池。被告王***的上述行为已严重违反了《天远小区业主公约》的相关规定，侵犯了小区其他业主的合法权益。请求判令被告拆除违法改建的水泥地坪和鱼池，恢复为原有的绿地。
　　被告王***辩称：1．原告***物业管理有限公司无权作为本案原告起诉；2．小区房地产开发有限公司在销售房屋时向被告方承诺买一楼送花园，故被告方对南阳台外的庭院绿地具有使用权，其改造该庭院绿地的行为他人无权干涉；3.被告方改造庭院绿地时物业公司的管理人员是知晓的，但并未阻止被告方的改建行为，说明物业公司同意被告方改造。故被告方不同意将该庭院绿地恢复原状，请求法院判决驳回中南物业南京公司的诉讼请求。
　　【律师分析】
　　原告代理律师分析认为：　
　　一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。
　　二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。
　　三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。
　　【法院审理】
　　一、原告物业公司是本案适格诉讼主体，有权提起本案诉讼。
根据本案事实，原告***物业管理有限公司受小区开发公司委托对天远小区进行前期物业管理。被告王***购买小区房屋后，于2002年10月1日办理了房屋交付手续，并于当日签署了《天远小区业主公约》，并与物业公司签订了《天远小区物业管理服务协议》。因此，王***与***物业管理有限公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，中南物业南京公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。
　　二、根据本案事实，不能认定被告对所购天远小区的房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权。
　　被告主张小区开发公司的售楼人员曾口头承诺买一楼送花园，并有证人证实开发公司的售楼人员确实做出过上述口头承诺。根据现场勘查情况，王***所购小区房屋的南阳台外的庭院绿地设有栅栏围档，开发公司建设该房屋时在南阳台上预留了出入门。据此，王***一家可以进入该庭院绿地，而小区其他业主则不能进入，即从该庭院绿地的建造设计情况看，似乎该庭院绿地仅供王***一家使用。但是，根据上述事实，尚不能认定王***对所购小区房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记情况加以确定。
　　首先，即使开发公司的售楼人员曾向被告王***口头承诺买一楼送花园，但在开发公司与王***正式签订的商品房买卖契约中，并未对王***所购小区房屋南阳台外的庭院绿地的使用权作出明确约定。开发公司的售楼人员做出口头承诺在先，王***签订商品房买卖契约在后，且商品房买卖契约系书面合同，故房屋买卖双方关于该庭院绿地使用权归属问题的约定，应当依据开发公司与王***正式签订的商品房买卖契约的内容加以确定，而根据该商品房买卖契约，不能认定王***在购买小区房屋的同时取得了该房屋南阳台外庭院绿地的使用权。
　　其次，如果被告王***对其所购小区房屋南阳台外的庭院绿地具有独占使用权，则该项事实应当在房屋所有权证、国有土地使用权证书中加以明确记载。鉴于王***尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证，不能以物权证书证明其对该庭院绿地享有独占使用权，因此，王***关于其对该庭院绿地享有独占使用权的主张，缺乏事实根据。
综上，根据本案事实，只能认定被告王***对其所购小区房屋南阳台外的庭院绿地享有一般使用权，不能认定王***对该庭院绿地享有独占使用权。
　　三、被告王***无权擅自对所购小区房屋南阳台外的庭院绿地实施改建。
　　首先，鉴于不能认定被告王***对其所购小区房屋南阳台外的庭院绿地享有独占使用权，王***关于他人无权干涉其改建该庭院绿地的抗辩主张不能成立。
　　其次，根据本案事实，原告发现被告对所购小区房屋南阳台外的庭院绿地实施改建后，分别于2002年11月1日、2003年3月21日向王***发出整改通知，要求停止对该庭院绿地的改建，恢复原状。王***两次签收了物业公司出具的整改通知单。庭审中，王***虽然主张其仅签收过一次物业公司出具的整改通知单，而且在签收时并未查阅整改通知单的具体内容，但未能举证加以证明，且其关于未查阅整改通知单的具体内容即予以签收的主张有悖常理，故不予支持。根据物业公司向王***两次送达整改通知，在王***拒不整改后即向法院起诉的行为，可以认定物业公司不同意王***改建庭院绿地的行为，王***系擅自改建庭院绿地，其关于物业公司明知其改造庭院绿地而未予阻止，应当视为同意改造的抗辩主张不能成立。
　　第三，被告签署的《天远小区业主公约》及其与原告签订的《天远小区物业管理服务协议》，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《天远小区业主公约》、《天远小区物业管理服务协议》的规定，王***不能破坏其所购小区房屋南阳台外的庭院绿地，不能擅自对该庭院绿地进行改造。因此，物业公司要求王***停止对该庭院绿地的改建，拆除水泥地、鱼池、花台，恢复该庭院绿地原状的诉讼请求，应予支持。
　　据此，江宁区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，于2003年 11月30日判决：
　　被告王***于本判决发生法律效力之日起60日内拆除在其所购小区房屋南阳台外庭院绿地内改建的水泥地、鱼池、花台，恢复该庭院绿地原状。