【裁判要旨】

　　房屋登记机关已尽到合理审慎审查义务只能证明其自身无过错，不承担赔偿责任，但不等于登记行为必然合法。若因相对人或利害关系人过失导致房屋登记机关错误登记已灭失的房屋，房屋登记机关不承担赔偿责任，但该登记行为应被撤销。

　　【简要案情】

　　张某之夫李某生前系交通厅公路设计院职工，李某以房改优惠形式购买了交通厅公路设计院的房屋，并于1997年12月取得房屋所有权证，房屋登记在李某名下。2004年3月，交通厅公路设计院决定对该院四、五宿舍进行拆迁，同年7月，李某领取了拆迁补偿款19万余元，并向交通厅公路设计院交回了拆迁房屋所有权证原件。2007年3月，交通厅公路设计院委托拆迁公司对拆迁范围内的房屋予以拆除。张某及其代理人李某某至少在2007年5月14日已经知晓涉案房屋被拆除的事实。2007年5月24日，张某以李某名义以该房屋所有权证遗失为由，申请补发房屋所有权证书，并于《成都日报》上刊发《房屋权属证书补发公告》，公告期为6个月。公告期间，李某于2007年8月15日死亡。2008年3月5日，张某向市房管局申请继承转移登记，同年3月14日，市房管局根据张某提交的身份证复印件、继承公证书、遗失补证公告及刊载公告的《成都日报》等资料，经审查后向其颁发房屋所有权证。2012年10月10日，四川省交通运输厅公路规划勘察设计研究院向本院提起行政诉讼。

　　【法院审理】

　　成都市武侯区人民法院经审理认为,根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，被告市房管局作为成都市人民政府的房地产行政主管部门,作出本案被诉具体行政行为是依法行使行政职权的行为，无超越法定职权和滥用职权之情形。根据查明的事实，市房管局在受理张某房屋继承登记申请时房屋已灭失，其仍然颁发了新的房屋所有权证，该证并没有实际对应的权利，该事实导致市房管局的房屋权属转移登记行为错误，应当予以撤销。但由于市房管局的审查是形式审查，在此次颁证行为中已尽到了审查的义务，并无过错；申请人张某在申请补证时隐瞒了房屋已不存在这一事实，应当对此承担责任。而交通厅公路设计院在《房屋权属证书补发公告》的公告期间未提出异议。同时，交通厅公路设计院在取得李某的原房屋所有权证后应当向市房管局申请注销登记而未申请，亦应当对此承担责任。故依法判决，撤销被告成都市城乡房产管理局于2008年3月14日向张某颁发的房屋产权证。

　　【案件评析】

　　房屋的登记审查，单纯的形式审查标准已难以维护房屋登记行为的公信力。因此，对于房屋登记，比较常见的两种代表性观点，一是实质审查；二是以形式审查为主，实质审查为辅，即合理审慎审查。一般认为，形式审查是指登记机构仅对申请人提交的材料是否齐备、合法等进行审查，而不及于实体法律关系或物权变动原因，而实质审查须兼顾二者。鉴于实质审查说缺少明确的立法依据与配套登记制度支撑，超越了现行登记机构的能力和职责范围，于是有观点主张，基于物权法和《房屋登记办法》搁置了登记审查标准分歧,仅规定了不同情形下登记机构的具体职责,故应从登记的程序与要件上以合理理性人的角度来界定,即所谓的要件审查或混合审查标准。房屋登记机关在行政登记时则应兼顾效率和公平原则。具体到审判实践，如何界定房屋登记机关在房屋登记时是否尽到合理审慎审查义务应当结合案件具体情况在原则范围内予以灵活评判。本案的争议焦点在于房屋登记机关未到实地查看，对已灭失的房屋进行登记是否尽到合理审慎审查义务；若因相对人或利害关系人过失导致房屋登记机关将已灭失的房屋错误登记，房屋登记机关是否承担赔偿责任以及房屋登记行是否应被撤销。

　　一、房屋登记行为合法性的评判标准　

　　房产登记，是登记机构依当事人申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载，予以认可和证明的一种行政行为。房产登记不创设权利义务，仅产生公示、公信效力。这一法律功能决定了房产登记机构依法为登记行为时，完全不享有自由裁量权，只是依法对申请人提交的登记申请及材料履行形式审查以及合理、审慎注意义务。因此，房产登记行为是否合法，评判标准在于房产登记机构是否正确履行法定职责，是否尽到合理、审慎注意义务。房产登记，登记机构除应当到实地查看的情况外，主要是对申请材料作书面审核、法定形式及要件审查，申请登记材料的真实性、合法性和有效性，由申请人负责。房产登记实务中，会出现形式与实质不一致的情形，即从形式要件上看是符合登记条件的，但与真实事实不一致。形式与实质的不一致，必然导致登记结果错误。　

　　二、房产登记机关尽到合理审慎审查义务的评判标准

　　申请人提供的权属证明和其他必要材料，是房产登记机构的法定职责。《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行查验申请人提供的权属证明和其他必要材料职责；《城市房地产权属登记管理办法》第十三条规定，权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件；《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料。上述规定表明：房产登记机构查验对象是物证（房屋）和书证（登记材料）。查验物证、书证，应当遵循合法、合理、审慎原则，仅就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项；对申请登记材料齐全且符合法定形式、申请人与依法提交的材料记载的主体一致、申请登记的房屋与房屋登记簿记载一致、申请登记的内容与有关材料证明的事实一致、申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突、不存在法定不予登记情形的，应当予以登记。具体到本案，市房管局针对张慧芳的继承转移登记申请，在作出登记前是否应到实地查看成为审查市房管局是否尽到审慎审查义务的重要内容。根据《房屋登记办法》第十九条第一款“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。”的规定，张慧芳申请的继承转移登记并不在“应当”实地查看范围内，虽然房屋灭失，但由于交通厅公路设计院在收回李春贵房产证后并未依法到市房管局办理注销登记，因而判断市房管局不可能知道涉案房屋已被回购、存在利害关系人的情况，故而认定市房管局尽到了审慎审查义务。

　　三、房产登记程序合法、结果错误的责任划分及裁判　

　　登记行为和结果，是登记申请人和登记机构互动行为，是合法与正确的结合。房产登记行为合法，不能保证登记结果正确；登记行为不合法，也不能必然导致登记结果错误；登记材料虚假，登记结果必然错误；登记材料真实，不能保证登记结果正确。因此，一个房屋登记行为存在合法但不正确的情况。具体到本案，张惠芳在申请补发涉案房屋的所有权证时，房屋已被拆迁，市房管局仍然颁发了新的房屋所有权证，该事实导致市房管局的房屋权属转移登记行为错误，应当予以撤销。但市房管局在此次登记行为中已尽到了审慎审查义务，并无过错，不应承担赔偿责任。而张惠芳应当对在申请补证时隐瞒了房屋已不存在这一事实承担责任，交通厅公路设计院应对其未申请注销登记承担责任。

　　由此看出，认定房屋登记行为是否合法，不仅应从其程序上进行审查，还应结合事实对其登记结果正确与否进行评判，以此综合认定房屋登记行为的合法性。由于法律没有规定行政机关必须进行事实审查，故此类案件在程序上合法，在事实上却并不合理，无对应实体权利的房屋产权证实际应属无效，涉及其相关的变更登记均应无效。