【裁判要旨】

    在生活中，很多购买了房子的小伙伴都遇到逾期交房的情况。在司法实践里，常见商品房合同纠纷主要集中在开发商逾期交房和逾期办证两方面。据统计，青秀区法院2021年以来，共受理2316件商品房预售合同纠纷案件，其中涉逾期交房案件736件，占比31.7%；涉逾期办证案件1391件，占比60%。下面这个案例，就是由于逾期交房所引发的纠纷——

    【基本案情】

    2018年1月6日，原告陈某与被告南宁市某房地产公司签订《商品房买卖合同》。双方在合同中约定以下内容：1.陈某向某房地产公司购买位于南宁市青秀区仙葫大道某小区的商品房；2.房地产公司应当在2019年9月30日前，将经规划条件核实、房产局配套验收合格并符合本合同约定的商品房交付给陈某使用；3.如遇政府通知、交通管制、大雨以上天气原因等情形，房地产公司可据实延期交房；4.如逾期交房未超过180日，房地产公司应按日向陈某支付已付购房款的0.1‰的违约金。上述合同签订后，陈某依约付清全部购房款。2020年3月31日，该房地产开发公司将涉案商品房交付陈某使用。

    2021年5月24日，原告陈某以被告南宁市某房地产公司未在合同约定的期限内交付商品为由，将其诉至青秀区法院，要求被告南宁市某房地产公司支付逾期交房的违约金。对于逾期交房的事实，被告南宁市某房地产开发公司称其有可据实延期的情形。该公司表示，因大雨以上天气影响施工，涉案项目所在地区连续停水超过8小时以及新冠疫情等多项因素导致的停工，可顺延交房天数共计148天。

    【法院判决】

    青秀区法院经审理认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实认真履行合同义务。根据双方在合同中的约定，被告应在2019年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；而被告于2020年3月31日才履行交房义务，共计逾期交房183天。在扣除天气停工、涉案项目所在地区停水、停电影响施工等因素造成顺延24天后，被告逾期交房为159天。根据双方合同关于违约责任的约定，被告应依约向原告支付逾期交房违约金12205元。

    一审判决作出后，被告南宁市某房地产开发公司提起上诉。2021年11月22日，二审法院作出维持原判的判决。本案现已生效。

    【法官寄语】

    现实生活中，很少有人在购房时会认真细读商品房买卖合同的条款。当其自身利益遭受损害时，往往会手足无措，甚至有可能采取过激行为。这不仅对于解决问题没有帮助，反而容易衍生出新的纠纷。那么，当业主遇到逾期交房的情况时，应该如何正确维护自身权益呢？

    首先，要查看合同关于延迟交房及违约责任是否有相关约定，并主动了解开发商逾期交房的原因，符合双方约定可以延期交房的情形应当给予开发商一定的宽容期，对于不符合约定可以延期交房的先积极与开发商进行有效沟通，通过协商的方式往往可以及时得到赔偿。如果协商开发商在将来的某个时间支付违约金的，应注意将协商的内容形成书面材料以备日后维权作为证据。

    其次，如果无法与开发商协商解决，还可以向消协、住建等相关部门反映情况，通过相关部门的介入，敦促开发商积极履行合同义务，或通过相关部门调解及时得到赔偿。

    再次，通过上述方式未能解决问题的，必要时可以向法院提起诉讼。在向法院起诉前，要收集好开发商逾期交房的证据，如未交房的房屋在建现场照片或已交房的房屋交接书、交房通知书等材料。同样的，若开发商以符合合同约定延期交房为由抗辩，开发商也应提交相关的证明材料佐证，如政府文件、地球大气探测资料卡、施工日志等材料。在审判实践中，法院仅对于从合同签订之日起至约定交房之日期间出现的延期事由予以认定，对于签订合同之前及约定交房之日之后的事由一般不予认可。对于延期事由及违约金的支付标准的认定，以双方合同约定为据。