【裁判要旨】

    近年来，随着我国住房制度改革和二级住房市场的开放，房屋买卖中因承租人优先购买权发生纠纷的案件逐渐增多。

    通常情况下，承租人租房是为了自己居住、经商而租赁房屋的，所有权是否稳定，关系到承租人的切身利益和居住权能否得到保障。而出租人出卖房屋，仅仅是为了获得财产上的利益，根据“两利相权取其重”的原则，在承租人居住使用权与出租人自由处分权相冲突的情况下，应当是承租人的权利优于出租人的利益。

    优先购买权作为民法范畴中的一项民事权利，又称先买权，是指特定人依法律规定或合同约定而享有的在出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人购买的权利。优先购买权有约定与法定之分，我国房屋承租人的先买权系法定的先买权。房屋承租人优先购买权制度作为一项民事法律制度，虽然在我国早已确立，然而目前《民法通则》、《合同法》、《城市私有房屋管理条例》等相关法律法规体系当中，关于房屋承租人的优先购买权的规定过于简约，尚未形成完整的体系，在司法实践过程中缺乏可操作性。学术界对房屋承租人的优先购买权这一制度的价值存在争议，对其法律性质、法律效力、行使条件，以及优先购买权与其它相关权利冲突等问题的认识大相径庭，致使法律适用的标准不统一，同案不同判的情况较为普遍。

    本文对部分房屋承租人优先购买权做进一步探讨，以期能为立法和司法实践提供借鉴。

    【基本案情】

    1999年11月1日，原告宝鸡市汇通城市信用社与被告宝鸡市饮食服务公司签订《财产租赁合同》，将被告所有的位于中山东路212号一楼三间面积287平方米的门面房出租给原告使用，租期16年。2002年9月24日，被告宝鸡市饮食服务公司与宝鸡市金台区农村信用联社长寿信用社签订《抵押借款合同》，被告宝鸡市饮食服务公司将其所有的位于中山东路212号房产，面积为1063.76平方米的房产抵押给被告宝鸡市金台区农村信用联社长寿信用社，给其借款210万元，借款期到2003年8月26日。2005年9月16日，二被告间签订《商业房产抵债协议》，宝鸡市饮食服务公司将自己所有的位于中山东路212号的1064.42平方米的房屋产权（砖混结构四层）整体以每平方米2000元有偿转让给宝鸡市金台区农村信用合作联社长寿信用社，用以抵偿所欠借款。2006年12月，原告认为二被告间签订的《商业房产抵债协议》侵犯了其做为房屋承租人的优先购买权，并诉至人民法院，要求确认二被告间签订的转让协议无效。在庭审中，二被告同意原告在同等条件下行使优先购买权，但原告拒绝行使该权利，而认为其只行使对其承租的中山东路212号一楼三间面积为287平方米的门面房以每平方米2000元行使优先购买权。法院判决驳回原告诉讼请求。

    【案件评析】

    本案中出租人转让的房屋是整体登记和管理的，且原告承租的系门面房，其价值较高，如按每平方米2000元割裂出售将严重损害出租人的利益，故具有不可分割性，此时原告不能仅就承租部分行使优先购买权，其优先购买权应及于整体。本案中原告不愿意就整体行使优先购买权，则视为其放弃优先购买权。

    在房屋租赁关系中，常常发生出租人将一幢房屋部分出租给某个承租人；商业用房的租赁关系中，常常有多个承租人，每个承租人只承租一幢房屋其中的部分楼层或者部分房屋。当出租人将其房屋按照出租的状况予以分割出售时，各承租人就各自承租的房屋所有权行使优先购买权，此时并无不妥。问题是，如果出租人将某承租人所租赁的部分房屋与其他房或者附属设施整体出售，那么只承租部分房屋的该承租人能否行使优先购买权？如果允许行使的话，则其行使优先购买权的对象是仅限于其所承租的部分房屋呢，还是包括出租人整体出售的全部房屋？实践中这类情况比较多，而现行法律对此缺乏明文规定，理论界和实务界对此问题颇有争论，存在以下两种意见：一是承租人仅承租部分房屋，若承租人的优先购买权能够及于整栋房屋不符合法律规定的“同等条件”，且就物的有效利用而言，楼房整体利用显然比一个房间单独利用更能实现财产的整体价值，在这种情况下，承租人的优先购买权也应让步于这种更大效益的利用。二是法律并未对承租人作具体限制，局部承租人也是承租人，亦应享有优先购买权。

    笔者认为，对此问题的处理，既要考虑到对出租人的房屋所有权和处分权的尊重，也要考虑到对承租人优先购买权的保护。两者必须妥当协调，不可偏废。在坚持这一原则的前提下，应当区分具体情况来讨论。

    1、如果出租人出售的租赁房屋在物理上可以划分为数个独立的房屋单元，在法律上可以将这些房屋单元分别管理和登记，在操作上也并非必须整体出售，那么出租人就应当按照各个独立的房屋单元或者楼层来分开出售，以便于部分承租人行使其优先购买权。

    2、如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。实践中有整体规划价值（统一管理、统一规划），可认为不可分割；整个厂区出售的，若一个厂区是一个整体经济区域，分割可能会损害它的安全、经济价值的，可认为不可分割；如果仅就该部分房屋行使优先购买权明显会给承租人造成损失的，亦可认为不可分割。

    3、在不可分割的情况下，如果存在多个部分承租人均主张优先购买权的，则不妨将全体承租人作为一个整体看待，使其就整体房屋共同行使优先购买权。