【基本案情】

　　原告邢某诉称：其与被告某地产公司于2010年12月11日签订《北京市商品房预售合同》。合同约定:地产公司向原告出售某小区商品房一套。约定该房屋所在主体为钢筋混凝土结构，该房屋建筑面积预测为87.45平方米，其中套内建筑面积71.57平方米。共用分摊建筑面积15.88平方米，该预售房屋施工合同约定的竣工期为：2011年8月28日，该房屋按套内面积计算价款，每平方米为人民币22 775.86元，合计房屋总价款为人民币1 630 068元。付款方式为：以商业贷款方式，由原告首期支付购房总款的30%，其余购房款的70%向中国工商银行北京市朝阳支行借款支付。合同中还对其他购房事项作出约定。合同签订当天原告向地产公司支付了包括定金在内的购房总款的30%，合计人民币490 068元。地产公司于2010年12月22日给被告开具了490 068元的发票一张。2011年2月15日北京市人民政府办公厅颁发“京政办发【2011】8号”规定，因原告的爱人名下在2007年7月15日已经有一套住房，致合同无法继续履行，但交涉数次后地产公司拒绝解除合同。原告认为因政策原因，致使原告与地产公司之间签订的《北京市商品房预售合同》在根本上无法继续履行，是不可归责于双方的原因，双方应当解除无法继续履行的合同，故诉至法院，要求：1、请求法院依法解除《北京市商品房预售合同》；2、地产公司返还原告购房款490 068元；3、本案的诉讼费用由被告地产公司承担。

　　被告辩称：第一，本案合同无法履行是因为邢某未能按照合同约定办理贷款手续，属于恶意违约；第二，邢某在明知国家政策购买第二套房屋首付款比例在百分之五十以上，仍然与我公司约定首付比例为百分之三十，因此邢某的诉讼请求没有事实及法律依据。

    【法院审理】

　　北京市通州区人民法院经审理后判决：一、解除原告与被告的《北京市商品房预售合同》；二、被告返还原告购房首付款（除定金）人民币四十七万零六十八元；三、原告赔偿被告印花税人民币八百一十五元、刷卡手续费人民币一百元，共计人民币九百一十五元。

　　一审判决作出后双方均未上诉，现判决已生效。

    【案件评析】

　　本案的主要法律问题是由于不可抗力而导致的合同不能继续履行，具体分析如下。

　　（一）不可抗力的认定

　　《中华人民共和国民法通则》第153条及《中华人民共和国合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。某一情况是否属不可抗力，应从以下几个方面综合加以认定：

　　1、不可预见性。法律要求构成不可抗力的事件必须是有关当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可能预见到的。在正常情况下，对于一般合同当事人来说，判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准：一是客观标准，就是在某种具体情况下，一般理智正常的人能够预见到的，合同当事人就应预见到；如果对该种事件的预见需要有一定专门知识，那么只要具有这种专业知识的一般正常水平的人所能预见到的，则该合同的当事人就应该预见到。另一个标准是主观标准，就是在某种具体情况下，根据行为人的主观条件如年龄、智力发育状况、知识水平，教育和技术能力等来判断合同的当事人是否应该预见到。这两种标准，可以单独运用，但在多种情况下应结合使用。

　　2、不可避免性。合同生效后，当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时合理的措施，但客观上并不能阻止这一意外情况的发生，这就是不可避免性。如果一个事件的发生完全可以通过当事人及时合理的作为而避免，则该事件就不能认为是不可抗力。

　　3、不可克服性。不可克服性是指合同的当事人对于意外发生的某一个事件所造成的损失不能克服。如果某一事件造成的后果可以通过当事人的努力而得到克服，那么这个事件就不是不可抗力事件。

　　4、履行期间性。对某一个具体合同而言，构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。如果一项事件发生在合同订立之前或履行之后，或在一方履行迟延而又经对方当事人同意时，则不能构成这个合同的不可抗力事件。

　　构成一项合同的不可抗力事件，必须同时具备上述四个要件，缺一不可。就本案而言，原被告双方于签署房屋买卖合同时对于北京市出台新的限购政策是无法预见的；而作为北京市政府的一项强制性政策，限购政策在全市范围内统一推行，各方当事人不但不能选择规避，更无法予以对抗，因此，房屋限购政策对于房屋买卖合同的影响完全符合不可抗力对合同效力影响的要求。

　　（二）不可抗力的法律后果

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。”因此，不可抗力是法定的合同免责事由之一，因不可抗力的原因导致一方当事人不能履行合同约定的，该当事人不需要就其违约行为向对方承担违约责任。发生不可抗力事故后，应按法定或约定的处理原则及时进行处理。不可抗力的后果有两种：一种是解除合同，一种是延期履行合同。究竟如何处理，应视事故的原因、性质、规模及其对履行合同所产生的实际影响程度而定。

　　就本案而言，由于政策的变动导致原房屋买卖合同的继续已成为不可能，双方订立该合同的目的已从根本上无法实现，因此，该房屋买卖合同予以解除更加符合合同履行的现实情况。而在存在不可抗力，双方各不负有违约责任的情况下，合同的解除应当是恢复原状，即被告地产公司依据原合同而收取的定金及购房款应全部返还原告。而在原告同意承担地产公司部分税费损失的情况下，法院判决其承担该部分税费也是合理的，但这并不意味着该项费用是依法应由原告承担的损失。

　　综上，法院的判决是正确的。