日常生活中，房东在将房屋租给他人后，通常情况下都会在合同中约定承租人不得擅自转租以谋取利益，即使这样转租情况也时有发生，究竟承租人再将房屋转租他人所签订的合同效力如何，这一问题存在众多意见。近日，重庆市永川区人民法院判决了一起这样的案件，最终认定该合同对房东不发生法律效力，该判决现已发生法律效力。

　　【案情介绍】

　　王女士和刘女士是多年的好姐妹，二人共同投资在重庆市永川区新城某小区购买了两间临街门面房，日常二人均参与管理。2014年4月10日，王女士和刘女士将该两个门面出租给小赵，王女士就此与小赵签订了书面的房屋租赁合同，约定了租期为5年，第一年租金60000元，以后每年递增6000元，房租每季度转入王女士账户内，另外约定了小赵不得擅自转租。小赵租了门面后装修用于经营美容店，后因经营不善等原因，于2015年4月10日找到了小孙，并以王女士的名义与小孙签订了房屋租赁合同，该合同参照了小赵与王女士签订的房租租赁合同，约定租期自签订合同之日起共4年，但未约定租金标准。后小赵在与王女士的短信、微信、信件交流中均未谈及门面转让一事。2015年5月10日，小赵与小孙签订了《股份转让协议书》，约定小赵将自己在美容店70%的份额转让给小孙，后小赵未再经营管理美容店。2015年5月20日，小孙又在小赵之前经营的美容店原址申请设立了个体工商户以经营美容店，店名与之前小赵经营的不同。2015年7月28日，小赵又与小孙签订《股份转让协议》，约定小赵将其对美容店15%的份额转让给小唐。2015年5月10日、7月10日，小孙通过银行ATM机向王女士的账户内汇入16500元，汇款均无备注内容。因小赵、小孙就美容店转让相关事宜发生纠纷，二人至今未向王女士和刘女士支付2015年应缴纳的房屋租金税款及2016年1月9日之后的租金。张女士和刘女士因多次催要租金未果，于2016年3月23日将小赵、小孙诉至重庆市永川区人民法院，要求确认小赵以王女士名义与小孙签订的房屋租赁合同对王女士和刘女士不发生法律效力，并要求小孙立即搬离门面，支付2016年1月9日至4月9日占用门面的费用16 500元，2015年的税费以及违约金。

　　【意见分歧】

　　对原告王女士、刘女士的诉讼请求，其中要求确认合同效力一项的诉讼请求分歧最大，大致存在三种意见：1、合同未成立；2、合同无效；3、合同对二原告不产生法律效力，但对小赵和小孙有法律效力。

　　【案情评析】

　　1.合同订立是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。合同未成立，通俗地说，是指指双方未能达成合意的情况。本案中，小赵冒王女士名义与小孙签订合同，而小孙对小赵未取得王女士的授权而签合同一事明知，王女士与小孙因未为缔约接触，故二人之间的确未成立合同。
　　2.合同无效需满足合同法第五十二条的五项规定，否则不宜适用该法条。而本案情形显然难以适用“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。这五项规定中，其中最接近本案的应该是“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，但小赵擅自转租仅仅是违反了与王女士的合同约定，并不存在恶意串通，损害第三人利益的问题。故本案难以适用以上规定以认定合同无效。
　　3.结合本案事实，小赵未取得王女士授权而以其名义与小孙签订房屋租赁合同更符合无权代理的情形，此时需要注意的是无权代理后的法律效果。合同法第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。小赵与小孙签订的合同对王女士不发生法律效力，相关责任应由小赵承担。小赵、小孙二人就转租门面一事达成了一致意见并签订了合同，该合同实际约束的是小赵和小孙，对此二人是有法律效力的。此时发生一种罕见的现象：表面上合同双方是王女士和小赵，实际的合同双方是小赵和小孙。
　　对以上观点，笔者认为第一种和第三种意见都成立，但司法实践中，权利人应考虑以哪种诉讼请求救济权利的法律效果更好。若请求合同不成立，理所当然，该合同无从谈起效力问题，无法约束出租人，但对涉及纠纷的其他当事人的责任却明确得不够，日后可能回因此产生其他纠纷。若请求合同对出租人不发生效力，则直击要害，可明确合同的效力，对涉及纠纷的各方当事人的相关责任都有明确的评析，有利于日后处理因转租产生的其他纠纷。由此看来，第三种观点更有利于处理纠纷，更深入，最终笔者建议以第三种观点处理本案最佳。
　　最终，重庆市永川区人民法院判决税费由小赵承担，小赵本应承担房租，因小孙自愿承担，系对自身权利的处分，法院予以尊重。经法院释明，王女士、刘女士不愿在本案中以小赵擅自转租为由解除与小赵所签订的房屋租赁合同，故王女士、刘女士请求小孙搬离的诉讼请求不成立。承办法官在此也提醒房屋租赁双方，若因转租合同需发生变化，双方最好通过书面形式对相关事项予以明确，若无书面合同也应在日常经济往来中注意保留相关证据，以免以后发生纠纷时无法保护自身合法权益。