【关键词】

　　办证主体 逾期责任 诉讼时效 格式条款

　　【裁判要点】

　　办理房屋产权移转登记需由开发商、购房人和房管部门的共同行为方能完成，并非一方单独能够办理，需要开发商及购房者各自提交符合房管部门要求的必备材料，方能完成产权转移登记手续。对于因开发商的原因逾期办证的，购房者请求开发商协助办理房屋产权证不适用诉讼时效的规定。对于逾期办证违约金，有约定的从约定，无约定的，根据诚信原则，并参酌最高院关于商品房买卖司法解释的相关规定确定。对于违约金请求权是否超过诉讼时效，应视情况而定，逾期办证属于一种持续状态，对于未约定一时性债权且超过两年的，应自起诉之日倒推两年计算逾期办证违约金。

　　【相关法条】

　　1、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条
　　2、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条
　　3、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条

　　【案件索引】

　　一审：天津市滨海新区人民法院（2015）滨塘民初字第10968号（2016年1月6日）
　　二审：天津市第二中级人民法院（2016）津02民终1882号（2016年5月9日）

　　【基本案情】

　　原告董XX诉称，2004年4月8日，原告购买被告在天津市滨海新区津塘公路领先商务公寓X-X-X号房屋1套，建筑面积360.18平米，价款1296648元。当日原告一次性付清全部房款，被告为原告开具收据，并告知将来统一换取正式票据。2007年3月14日，双方订立正式《天津市商品房买卖合同》，其中建筑面积变更为359.33平米，价款调整为1293588元，但是，被告依然没有为原告开具正式购房发票。2007年7月24日，被告为原告提供了所有权预告登记费票证、契税完税证、维修资金收据以及房屋登记证明，却始终没有开具购房发票，也没有提供办理房产证的相关材料，致使原告不能取得该房屋的权属证书。几年来，原告多次找被告交涉，但被告均以各种借口搪塞。期间，原告也曾试图自己主动办理房产证。但是房管部门告知必须提供被告开具的房款发票、被告转让登记申请书、被告委托书、被告营业执照复印件等材料，否则不能办理产权证。至今，从原告付清房款已长达十一年左右，从补签的正式合同约定的办理房产证期限超过八年左右。原告认为，协助原告办理产权证是被告应承担的履行合同的附随义务。然而，被告在约定的期限届满后未为原告办理房产证，也未提供办理房产证需要的相关材料，致使原告对该房屋的完整物权受到影响，导致原告购买的合同目的无法实现。根据我国合同法第107条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房买卖司法解释第18条规定，对已经竣工的房屋，由于出卖人的原因买受人自合同订立之日起90日内未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。如合同没有约定逾期办证违约金，按照已付购房款总额，参照金融机构逾期贷款利息的计算标准计算。因此，被告应当为原告出具购房发票及相关证明材料，继续履行办理原告房屋产权证书的相应义务，并参照金融机构逾期贷款利息的计算标准，向原告支付迟延办理房屋产权证的违约金。综上，原告故诉至法院，请求：1、判令被告为原告出具购房发票及办理房屋产权证书的相关证明材料，协助原告办理房屋产权证书；2、判令被告参照金融机构逾期贷款利息的计算标准，向原告支付迟延办理房屋产权证书的违约金80万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
　　被告新诚基公司辩称，原告所述双方基本关系属实，原告购房时间、价款、房屋座落均无异议，现在尚未办理房屋产权证书是因为税务局未为被告开具发票，被告一直在协调，被告同意原告的第一项诉讼请求。对于第二项诉讼请求，被告认为，合同中并未约定逾期办证违约金，即便约定，也已经过了诉讼时效，对于诉讼费用，被告不同意承担。综上，请求法庭依法裁判。
　　经审理查明，原、被告于2007年3月14日签订了《天津市商品房买卖合同》1份，约定，原告以1293588元购房款购买被告开发的塘沽区津塘公路领先商务公寓X-X-X号房屋，合同约定于2007年3月14日前交房，并已实际交付。双方对于办理房屋产权证书的时间并未明确约定，对于因被告原因逾期办证的，按照第三种约定处理，即合同继续履行。原告已于2004年4月8日将全部购房款1293588元交付被告，被告为原告出具收据1张，并未开具发票。天津市塘沽区房地产管理局于2007年8月6日为原告办理了诉争房屋的所有权预告登记。

　　【裁判结果】

　　天津市滨海新区人民法院于2016年1月6日做出（2015）滨塘民初字第10968号民事判决：一、被告天津市新诚基置业有限公司于本判决生效后十日内根据房管部门的规定协助原告董XX办理塘沽津塘公路领先公寓X-X-X号房屋的产权转移登记手续（包括但不限于提供购房发票等相关材料）；二、被告于本判决生效后十日内给付原告自2013年12月3日至2015年11月30日的逾期办证违约金（以1293588元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利息计算）；三、驳回原告其他的诉讼请求。
　　宣判后被告天津市新诚基置业有限公司提起上诉，天津市第二中级人民法院于2016年5月9日作出（2016）津02民终1882号民事判决：驳回上诉，维持原判。

　　【裁判理由】

　　天津市滨海新区人民法院认为：原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按合同的约定，全面履行各自的义务。根据我国合同法第135条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定可知，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并协助办理房地产权移转登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务；又依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告作为房地产开发企业，在原告已经履行完合同义务的情况下，其有义务协助原告办理房屋产权转移登记手续，故本院对原告的诉讼请求予以支持。另，办理房屋产权移转登记需由开发商、购房人和房管部门的共同行为方能完成，原、被告应本着诚信原则，各自提交符合房管部门要求的必备材料，完成产权转移登记手续。原告要求被告支付自2007年6月14日至2015年11月30日的逾期办证违约金，对此本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》中虽未对逾期办证约定违约金的责任，但是该合同第十二条对于办证期限、逾期办证责任中的其他选项均未填写，可知双方对逾期办证的相关条款并未进行认真协商，应为格式条款，根据我国合同法第39条之规定，格式合同条款应该依据公平原则确定双方的权利义务，而本案原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》中的逾期办证条款排除对方主要权利，免除其责任，根据我国合同第40条之规定，该条款应为无效。基于公平诚信的原则，并依据《商品房买卖司法解释》第18条之规定，应以原告支付的总房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利息计算逾期办证违约金。被告主张原告的请求已经过了诉讼时效，对此本院认为，因被告的原因导致逾期办证的违约行为系一个持续的行为，由此而产生的逾期办证的违约金亦为一种持续性的债权请求权，原告虽主张一直要求被告办理房屋产权证书，但是未提供证据，且被告对此不予认可，根据民事诉讼法关于举证责任之规定，本院判令被告支付逾期办证违约金的期间为自起诉之日倒推两年，因原告主张的违约金截至2015年11月30日，故本院支持的违约金期间相应调整为自2013年12月3日至2015年11月30日，对原告的其他主张，本院不予支持。
　　天津市第二中级人民法院认为：双方当事人达成购房意向，被上诉人向上诉人支付了购房款，后双方签订了《天津市商品房买卖合同》，上诉人应按照合同中关于商品房权属登记的约定，协助被上诉人办理房屋权属登记，由于上诉人己方原因未能向上诉人出具购房发票，导致被上诉人至今仍未取得涉案房屋的权属证书，故原审法院判令上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的产权转移登记手续并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张不应向被上诉人支付逾期办证违约金一节，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系房管部门出具的制式合同，合同条款应为格式条款，该合同第十二条关于未能办结房屋权属登记的选择处理方式是第三种合同继续履行，而没有选择第一种合同继续履行和支付违约金，因此，原审法院认定该条款为合同提供方排除对方主要权利，免除己方责任，应为无效条款并无不当，故上诉人应向被上诉人支付违约金，上诉人主张不承担支付逾期办证违约金，本院不予支持。原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定，判令上诉人支付被上诉人逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉的诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院认为，2007年被上诉人即收房，此后，被上诉人称一直和上诉人沟通协调办理产权事宜，但是未提供任何证据予以佐证，因上诉人逾期办证的违约行为处于持续状态，故原审法院对被上诉人违约金的主张自其起诉之日前两年内予以支持并无不当，上诉人主张该项诉请超过诉讼时效，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。

　　【案例注解】

　　本案为房屋买卖合同纠纷，涉及办理房屋产权证书的义务主体、办证请求权是否适用诉讼时效及支付违约金诉讼时效如何起算、计算标准等问题，本案案情虽然简单，但涉及不动产纠纷中比较重要的问题，对当事人利益影响甚巨，故此，本文拟依凭此案例，将房屋产权证书纠纷的相关裁判思路进行梳理：
　　一、办证的义务主体为何人
　　根据我国《合同法》第130条、135条之规定可知，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方应支付房款，卖方应交付房屋，并办理房地产权属移转登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。根据我国物权法的相关规定，我国并未实行债权意思主义，转移不动产所有权除了需要双方达成债权合意外，尚需履行移转登记行为方能发生效力，故此，一般认定出卖人即房地产开发企业为办理房屋权属证书的义务主体。但是根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据上述法律规定可知，办理房屋产权证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务。对此笔者认为，《合同法》与《城市房地产开发经营管理条例》对于办证义务主体的规定并不冲突，而是相互补充关系。对于办证义务主体的理解，首先应当遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务的，从其约定。如果当事人之间没有约定，开发商通常只要在法定期限内向相关行政主管部门提交了相关证明文件和资料，期间开发商可要求买受人配合提供相应资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办证义务已履行完毕。此后买受人可自行申办产权证书，期间亦可要求开发商补充提供有关材料，所以在办证流程中的不同阶段，应根据具体情况确定开发商和买受人不同的义务，从而判断各自可能承受的违约责任。如果开发商提交了完备的手续，买受人也提出了申请，由于房管等政府部门的原因未能办证或迟延办证的，属于第三人的原因，买受人可提起行政诉讼，要求房管部门履行办证的法定职责。由此可知，办理房屋产权移转登记需由开发商、购房人和房管部门的共同行为方能完成，开发商及购房人应本着诚信原则，各自提交符合房管部门要求的必备材料，方能完成产权转移登记手续。本案因开发商迟迟未取得售房发票，导致向房管部门提交材料欠缺，责任在开发商，故而，法院判决由开发商提供必要材料协助购房人办理过户手续，实属妥当！
　　二、办证请求权是否适用诉讼时效
　　根据我国法律的相关规定，诉讼时效是指权利人在法定的期间内不行使权利即丧失请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的法律制度。也即权利人必须在法律规定的诉讼期限内提出保护民事权利的请求，法院才会予以保护。根据我国民法通则135条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。在本案中，因出卖人的原因导致办证拖延，买受人在超过两年办证期限后，请求办理产权证，应否适用诉讼时效？对此问题，笔者认为，一项请求权是否应当罹于诉讼时效，当然应当依照法律的规定，但通过诉讼时效制度调整买受人此请求权的必要不明显，后果不积极且与诉讼时效立法的目的不甚相符时，借鉴相关法理解决现实问题是很有必要的。尤其是我国未建立取得时效制度的情况下，肯认买受人的此项请求权应适用诉讼时效，等于使买受人永久丧失了递进为登记权利人的机会，并可能导致大量的权利争议。故此，无论是从第三人的原因未能登记，还是出卖人的原因未能登记，从诉讼时效的目的来看，将买受人办证请求权别除于诉讼时效制度的适用范围不会害及他人以及社会的利益。笔者进而认为，办证请求权与一般的债权请求权不同，该项请求权具有极强的物权性倾向或物权属性，不应适用诉讼时效。本案中，法院判决被告协助原告办理房屋产权证书，并不受诉讼时效的限制，此结果与现行法律规定精神相一致，且不侵害他人及社会利益，足以为凭。
　　三、支付违约金诉讼时效如何起算
　　因为商品房买卖合同的特殊性，当事人的权利义务也不同于普通的买卖合同，出卖人承担的交付标的物义务不仅是要按约交付商品房实物，更有协助办理商品房物权登记，取得房屋所有权证的义务。故而，办理商品房权属证书的权利义务具有物权的属性，已如上述，对于因出卖方的原因而导致的逾期办证的违约行为成为一个持续性的行为。对于商品房买卖合同的约定内容具体情况，对违约金责任的承担应区分不同情况予以处理。如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起计算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的和次序发生不断增长，这种违约金请求给付是一种持续性的给付，随着时间的推移，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效为两年，只是权利人在办证期限届满超过两年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。如果当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，按照第二种处理办法，由出卖人按照买受人已付购房款的总价，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自起诉之日倒推两年的违约金。本案中，原、被告虽然未约定逾期办证违约金的计算方法，但是无论是从诚信信用原则出发，还是从最高院关于商品房买卖合同司法解释的规定来看，按照上文提及的第三种方法计算逾期办证违约金均为正当，这样不仅可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可以对买受人给予适当的补偿，有利于公平合理的平衡当事人之间的利益。
　　四、不符合公平原则的格式条款是否有效
　　根据我国合同法第39条之规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款是现代经济活动的产物。在此大量交易的社会，个别磋商的传统缔约方式，已经无法适应现代交易的需要。交易的格式化，一方面可以促进企业合理经营，在他方面，消费者也可以不必耗费精神就交易条件讨价还价。企业经营合理化的结果，有助于改善商品的品质及降低价格，对消费者甚为有利。但是问题在于，有些企业往往利用自身优越的经济地位，制定有利于己而不利于消费者的格式条款，如免责条款、失权条款、法官管辖条款等，消费者或者因为不易发觉此类条款，或纵使发觉，亦不明真意，或纵明真意，亦多无讨价还价的余地。故此，如何在契约自由的体制下，维护契约正义，使经济上的强者不能假借契约自由之名，压榨无组织的消费大众，是当代法律面临的艰巨任务。故而，法院在审查格式条款之时，一般在可能的情况下，尽量不承认不当的交易条款已经订入合同，在无法否认的情况下，尽量采取不利于企业者的解释，如果依照解释仍不能达到目的，应依据公平原则对该条款进行审查，对于不符合公平原则的条款，宣告为无效（我国合同法第40条）。本案中，双方在合同中对于逾期办证的责任条款约定为无需赔偿，因该规定系格式条款，对于免责条款未履行合理提醒的注意义务，且免除企业者责任，排除消费者主要权利，应为无效，法院依据公平原则及诚实信用原则，采取了一种具有较好法律效果和社会效果的处理方式，最大限度的维护了消费者的合法权益。