【案情】

　　2010年1月4日，原告购买了被告开发的沃尔玛购物广场两套商铺，并签订了二份《商品房买卖合同》， 1号商铺合同主要内容为：“第三条买受人所购商品房的基本情况。该商品房合同约定建筑面积32.54平方米，其中，套内建筑面积30.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.13平方米。”“第四条计价方式与价款。按建筑面积计算该商品房价款：单价为每平方米27104.24元，总金额881971.97元整。”“第五条面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：

　　1、双方自行约定：（1）建筑面积按产权测绘部门最终测算面积为准，双方按照约定单价按实结算。

　　2、……”“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。” 2号商铺其单价为每平方米27598.62，总金额为881971.97元整，其他主要条款同1号商铺合同。合同签订后，原告缴纳了首付款，其余款项办理了房产抵押贷款合同，房屋面积确定后，被告通知原告购买的商铺建筑面积均为31.13㎡，要求原告与被告结算房价款，原告对该面积予以认可，但主张被告对于多收房款应承担违约责任并赔偿损失，双方协商未果，原告亦拒绝办理结算手续。

　　2010年11月30日，原告按被告要求支付了办理房屋产权证的费用107000元。近期，被告通知原告购买的商铺建筑面积均为31.13㎡，要求原告与被告结算房价款，但对于多收房款给原告造成的利息损失却不予给付。原告认为，被告出售的商铺实际建筑面积小于合同约定建筑面积，理应按法律规定返还房屋价款及利息，另被告未在约定和法定的期限内为原告办理好产权证书，应承担违约责任并赔偿损失。双方协商未果，原告诉至法院，请求判令：1、被告退还面积误差比3%以内的房价款53400.93元及利息7085.58元；被告双倍返还面积误差比3%以上的房价款47460.2元。2、被告支付未按约办理产权证的违约金17800.31元并支付利息损失9380.84元。3、被告承担案件诉讼费用。

　　【判决】

　　依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条, 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、被告退还原告购房面积误差比3%以内的房价款53400.93元及利息7085.58元；并双倍返还原告购房屋面积误差比3%以上的房价款47460.2元；以上二项合计107946.71元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、案件受理费3003元，由原告负担503元，被告负担2500元，于本判决生效后七日内向本院交纳。

　　【评析】

　　原告沈绪红与被告深国投置业公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。但双方合同“房屋建筑面积按产权测绘部门最终测算面积为准，双方按照约定单价按实结算”的约定，未约定误差的比例及处理方法，不应视为对误差处理进行了约定，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理。故原告主张被告退还面积误差比3%以内的房价款53400.93元及利息7085.58元；被告双倍返还面积误差比3%以上的房价款47460.2元的诉讼请求予以支持。另按照合同约定，被告在商品房交付使用后90日内，已将办理权属登记需有被告提供的资料报产权登记机关备案，原告可自己办理产权证。

　　原告与被告签订的合同中仅约定了产权登记面积与合同面积双方差异时“按实结算”，而对面积误差比例及处理方式未予以约定，也即对减少的面积误差比3%以内的按实结算、超出3%以上部分如何处理约定不明，对合同中这样的约定如何认定的问题，是本案引发的关键性问题。实践中，许多合同仅仅约定“按实结算”，看似约定很明确，笔者认为，类似这样的条款损害了购房者的合法权益，扩大了对司法解释的理解，有误导消费者的嫌疑，规避了销售者的义务及法律责任，加重了购房者的负担和风险。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　该司法解释明确了面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人、超出３％部分则双倍返还，故应理解为3%以内（含3%）系确定的合理误差，对于超出该合理误差范围的，出卖人应承担相应过错责任。本案仅约定了当产权登记面积与合同约定面积发生差异时“按时结算”，而对面积误差比例及处理方式未予以约定，应视为双方对此约定不明，故应按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条处理。