重庆市第四中级人民法院在执行华融公司重庆分公司与盛景公司借款合同纠纷一案中，于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，查封了盛景公司名下位于石柱县黄水镇迎宾北路77号明月绿洲小区1至9幢除2幢2单元之外的所有房屋，并在小区内张贴了公告。案外人张某景、张某芊在看到公告后向重庆四中院提出执行异议，称盛景公司在2014年即已将位于石柱县黄水镇迎宾北路77号2幢2单元南塔楼3-7房屋出售给自己，自己已缴纳全部购房款，但盛景公司违反约定未及时给自己办理房产证。自己付完购房款等相关款项的当日，即于盛景公司处正式取得房屋钥匙并履行接房手续，同时签订了返租协议，将该房屋返租给开发商。故请求法院停止评估、拍卖上述房屋并解除保全。重庆四中院受理后审查发现，张某景、张某芊所主张的房屋不在本次的查封范围之内，故裁定驳回了张某景、张某芊的异议申请。

　　【以案释法】

　　当事人、利害关系人以及案外人行使异议权渠道的畅通，对于保证执行程序的公平公正具有重要意义，故最高人民法院要求对执行异议统一办理立案登记手续。但另一方面，正如诉讼程序中存在裁定不予受理和驳回起诉，执行异议中对于不符合受理条件的也仍然将被裁定不予受理或驳回申请。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”本案中，案外人张某景、张某芊提出异议的房屋并未被重庆四中院查封，重庆四中院也就不可能对该房屋进行评估、拍卖，张某景、张某芊请求停止评估、拍卖房屋并解除保全，也就成了无源之水、无根之木，自然不符合受理条件。因重庆四中院对该案已经受理，所以就裁定驳回了张某景、张某芊的申请。

　　另需说明的是，在案外人执行异议中应注意区分驳回申请和驳回异议。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条规定，“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。”也即是说驳回申请针对的是不符合受理条件的，而驳回异议针对的是案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的。更为重要的是，两者的救济途径是完全不同的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款规定，“异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”而《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”也即被驳回申请的，异议人应向作出裁定的上一级法院申请复议；而被驳回异议的，则应提出执行异议之诉。异议人应注意区别其是被驳回申请还是被驳回异议，以选择正确的救济途径。

房屋买受人优先于金钱债权。这也在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》得到了明确。案外人张某购买车位的目的是为了居住生活、出行方便属于个人的消费行为，而原告彭某享有的担保物权因投资经营而产生，其目的是为了获得收益即收取利息，其享有的债权属金钱债权，故案外人张某的消费行为应优先于彭某的金钱债权得到保护。案外人物权期待权的价值在于法律对期待权的承认和赋予其转让的效力。如果期待权向所有权转化过程中受到非自身原因的阻却，那么基于合同产生的交易安全市场秩序必将受到损坏。本案中，张某购买车位在前，担保物权形成在后，如果简单按照《物权法》的不动产登记原则和担保物权优先原则处理该案，那么对案外人张某极不公平，将会破坏民事交易公平原则和诚实信用原则，亦不符合立法的目的。因此，案外人张某的物权期待权应受到保护，并足以排除强制执行。