为保护当事人隐私，本文所涉及的当事人信息均为化名。本文为房地产专业律师靳双权原创，转载请注明出处。

　　【基本案情】

　　张安祥和徐作林于2006年6月委托其外甥裴强向白王梅购买位于北京市丰台区的101号房屋(本案涉案房屋)，2006年6月22日，白王梅(甲方)与裴强(乙方)签订《二手房买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的房产，建筑面积77平方米;房产交易价格为340000元。白王梅于2006年10月24日收到房款340000元，之后交付了涉案房屋。

　　房屋交付后，张安祥和徐作林对该房屋进行了简单的装修便入住了该房屋。2009年2月14日，徐作林将34万购房款交给了自己的侄子裴强，接款当日，裴强为徐作林出具了一张收条：“今收到徐作林购101号房屋购房款34万元。”

　　2011年3月8日，诉争房屋办理了房屋产权证书。房屋产权证书上的产权登记人为白王梅。

　　2011年9月18日，徐作林因病去世，张安祥在料理了丈夫的后事之后，找到侄子裴强能够将上述诉争房屋的产权过户至自己名下，裴强在与徐作林的谈话中亦表示会将诉争房屋过户给徐作林。但时至2012年9月，裴强都未将房屋过户至徐作林名下。徐作林得知诉争房屋登记在白王梅名下，于是找到白王梅要求过户，但是白王梅却说自己是和裴强签订的合同，要过户也是裴强来找他要求过户，徐作林过来的话他不会过户。

　　于是2012年12月11日，张安祥将侄子裴强起诉至北京市丰台区人民法院，要求法院判令确认张安祥为涉案房屋的真正购买人，并交还《二手房买卖合同》原件。经过了一审、二审，法院最终判决确认裴强于2006年6月22日签订的《二手房买卖合同》系接受张安祥委托的代理行为并要求裴强于该判决生效后十日内将《二手房买卖合同》交还张安祥。

　　张安祥拿到判决后找到白王梅，要求他将上述房屋过户至自己名下，但依然遭到其拒绝。为此，张安祥找到了北京市东卫律师事务所的房地产买卖纠纷律师——靳双权律师，靳双权律师在对徐作林拿到律师事务所的材料进行仔细研读以及听取当事人叙述后，建议张安祥将白王梅起诉至北京市丰台区人民法院，诉求法院判令白王梅履行合同义务及协助张安祥办理房屋产权过户手续。

　　【审判结果】

　　北京市丰台区人民法院经审理后判决：

　　驳回张安祥的诉讼请求。

　　一审判决之后，张安祥在靳双权律师的建议下以原审法院适用法律错误为由向北京市第二中级人民法院上诉，北京市第二中级人民法院经审理后判决：

　　撤销原判决，改判：白王梅于判决生效后十五日内协助徐作林办理房屋产权转移登记手续。

　　【案件点评】

　　房屋买卖纠纷律师靳双权认为，本案中双方争议的焦点在于，白王梅是否应协助张安祥办理房屋产权过户手续以及张安祥是否有权要求白王梅办理过户手续。

　　首先，根据法院查明的事实，以及生效的法律文书，法院已经确认裴强和张安祥之间存在就诉争房屋的委托购房关系，而裴强在2006年6月22日签订的《二手房买卖合同》系接受张安祥委托的代理行为。而裴强和白王梅之间依据《二手房买卖合同》形成买卖合同关系。

　　一审法院之所以驳回我方当事人的主张，是因为，一审法院依照《合同法》第403条之规定确认《二手房买卖合同》的相对方是裴强和白王梅，张安祥没有提交充分证明裴强与白王梅签订《二手房买卖合同》时白王梅知道张安祥与裴强之间存在代理关系认定不符合《合同法》402条规定，并无不妥，但402条规定仅适用于判断合同关系是否直接约束张安祥于白王梅的情形，因此一审法院驳回张安祥要求白王梅履行合同义务，协助办理所有权转移登记手续的诉讼请求。而对《二手房买卖合同》签订后履行过程中是否产生新的法律关系和新的权利行使方式未予进一步审查，适用法律不当。

　　我国《合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”《合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”结合上述法律规定和《二手房买卖合同》，白王梅收到全部购房款，应当履行办理涉案房屋权属转移登记手续的义务;因白王梅尚未履行该项合同义务，未将涉案房屋转移登记至裴强，致许平安无法向裴强主张权利，构成了许平安权利实现障碍的原因。

　　其次，在此情况下，裴强作为受托人，负有向委托人许平安披露《二手房买卖合同》签订与履行情况的义务。从许平安与裴强就涉案房屋的委托合同纠纷案件审理情况来看，可以确认《二手房买卖合同》的签订与履行的实际情况已经通过法院审理向许平安披露。因此，虽根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，买卖合同关系不能直接约束许平安与白王梅，但是白王梅未予履行合同义务作为许平安权利实现障碍的原因已通过许平安与裴强之间的诉讼向许平安披露，故许平安就此可以直接向白王梅主张权利。据此，许平安要求白王梅协助其办理涉案房屋权属转移登记手续的诉讼请求，法院应予支持。

　　综上，靳双权律师认为二审法院的判决是于法有据的。

为此，房屋买卖纠纷律师靳双权提醒各位当事人，遇到了涉及大额财产，不动产交易、诉讼时一定要寻找一位专业、资深的房地产律师，以免使自己的合法财产权益受到损失。