【关键词】

 　　租赁期间届满　未续签合同　返还租赁物　优先承租权

 　　【裁判要点】

 　　租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租方提出其有优先承租权，其应提供证据证明出租方将租赁物继续出租且未让其在同等条件下取得租用权，否则法院不予采纳。

 　　【相关法条】

 　　《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款

 　　【基本案情】

 　　江西洪都实业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将其占用原告的位于南昌市青云谱区洪都生活区新溪桥东一路洪都实业公司xx楼第x楼1#店面交还给原告；2、判令被告向原告支付非法占用店面期间的占用费15600元（按月租金2600元计算，自2017年5月1日起至2017年10月31日，其余算至归还店面之日止）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月，原告与熊某签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于南昌市青云谱区洪都生活区新溪桥东一路洪都实业公司xx楼第x楼1#店面（建筑面积约45平方米）租赁给熊某使用，租赁期限一年，自2016年5月1日起至2017年4月30日止；房屋租金为2600元/月。合同同时约定，如果承租方擅自转租、转借、转让或调换的，甲方有权收回房屋。合同签订后，原告将店面交给了熊某。合同履行期间，原告也收到了全部租金。合同到期后，原告欲收回该店面另行招拍，却发现店面的实际经营者为被告，被告系南昌市青云谱xxx商店的个体经营业主，占用该店面经营眼镜钟表。原告之后多次要求被告张某某将店面腾空交付给原告，同时也发函通知了被告。可被告拒不同意搬出。综上，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。

 　　张某某辩称：一、原告称是2017年4月30号合同到期后才知我是店面实际承租人，与事实严重不符。首先，我自2003年12月起就与熊某签订了房屋租赁合同，承租了位于南昌市青云谱区洪都生活区新溪桥东一路洪都实业公司综合楼第一楼1#店面，至今已近15年。该店面所在大楼位于洪都实业公司办公大楼对面，洪都实业公司每天都有相关人员经过店面。并且我也曾就店面装修相关事宜向该公司主要领导进行过请示。另外，2016年8月，我在进行店面内部重新装修时，实业公司也有办公人员到达现场。上述事实完全可以证明该公司是完全清楚我是店面实际承租人。所以，原告称是2017年4月才知道我们是店面实际承租人，明显与事实不符。根据《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

二、作为实际承租人，我应享有同等条件下的优先承租权。2016年12月，我到实业公司询问店面合同一事，该公司领导曾来我店具体询问过我和熊某关于店面合同租期、租金问题，并问我如果一样的租金我是否愿意直接与公司签订合同，我当场表示愿意，洪都实业公司领导明确让我2017年4月他和熊某的合同到期后再去找他签订合同。于是，2017年4月，在该公司与熊某合同到期后，我立即找到公司提出要求承租店面，此时，该公司却不再同意与我签订租赁合同了。从2017年4月起，我多次到该公司表达我要续租的意愿，并多次主动要求缴纳店租，但该公司都不知道什么原因不接收。从承租人对租赁物享有占有、使用、收益的权利和现实情况进行考虑，既然是继续出租，承租人又愿意以同等条件承租，对出租人利益完全得到保证的情况下，保护承租人优先承租权是合理的。一直到后来8、9月份我去洪都实业公司找他们谈续租的事情时候，他们也曾明确表示同等条件下，我做为实际承租人有优先租赁权。三、实业公司私下与他人签订租赁合同。实业公司在我不知道的情况下，进行招投标。前期没有通知我有关招投标的相关事项，只在投标当天上午通知我，我来到公司询问投标详情，他们却把我赶出来，造成我无法参加投标。

 　　江西省南昌市青云谱区人民法院经审理查明：2006年4月30日，江西洪都航空工业集团有限责任公司将包括位于南昌市青云谱区洪都生活区新溪桥东一路xx楼x号门面（建筑面积45平方米）在内的若干资产移交给江西洪都实业有限责任公司经营管理。2016年4月，江西洪都实业有限责任公司（甲方、出租方）与熊某（乙方、承租方）经协商签订了一份《房屋租赁合同》约定：甲方将位于南昌市青云谱区洪都生活区新溪桥东一路综合楼1号门面（使用面积45平方米）租赁给乙方使用，承租日期自2016年5月1日起至2017年4月30日止；房屋租金为2600元/月；乙方将房屋擅自转租、转借、转让或调换的，甲方有权收回房屋或每月按约定租金额的二倍收取房租；本合同期满后，乙方有优先承租权。熊某将店面承租来后，又将该店面转租给了张美桂。实际上张某某及家人自2003年11月28日起就在熊诚这里一直承租了该店面，其中2016年12月熊某（甲方）与张某某（乙方）签订的《店面租赁合同》约定：甲方将洪都集团新溪桥东一路145号店面出租给乙方经营使用，租期为壹年，从2016年12月28日至2017年12月27日止；乙方每月向甲方缴纳租金为人民币4200元；合同期满后，乙方有优先续租权。熊某与张某某及家人2003年、2006年、2008年、2010年、2013年、2014年签订的协议书及合同出租店面均为新溪桥东一路综合大楼1号门店（店面），该新溪桥东一路145号店面即为南昌市青云谱区洪都生活区新溪桥东一路综合楼1号门面（建筑面积45平方米）。江西洪都实业有限责任公司与熊某签订的《房屋租赁合同》于2017年4月30日到期后，双方未再续签合同。熊某与张某某签订的《店面租赁合同》于2017年12月27日到期后，双方也未续签合同。江西洪都实业有限责任公司曾于2017年11月向张某某邮寄了一份通知函载明，公司欲收回该店面重新招标竞拍，请张某某在接到通知后五日内将该店面腾空交付给公司，并缴纳占用期间的使用费及水电费，张某某于2017年11月5日收到该通知函，但张某某至今仍占用该店面。张某某交该店面租金至2017年4月。

 　　【裁判结果】

 　　江西省南昌市青云谱区人民法院于2018年4月20日作出（2018）赣0104民初30号民事判决：一、张某某自本判决生效之日起三十日内将位于南昌市青云谱区洪都生活区新溪桥东一路xx楼x号门面（建筑面积45平方米）腾退给江西洪都实业有限责任公司。二、张某某自本判决生效之日起七日内支付江西洪都实业有限责任公司房屋占有使用费共计人民币15600元及自2017年11月1日至张某某腾退房屋日止按2600元/月计算的房屋占有使用费。宣判后，双方当事人均未上诉，判决已发生法律效力。

 　　【裁判理由】

 　　法院生效裁判认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中江西洪都实业有限责任公司与熊诚签订的《房屋租赁合同》于2017年4月30日到期后，双方未再续签合同；熊某与张某某签订的《店面租赁合同》于2017年12月27日到期后，双方也未续签合同；且江西洪都实业有限责任公司向张某某邮寄了通知函明确表示要收回该店面，解除租赁关系，故张某某应当返还租赁物。关于张某某提出的优先承租权，是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。我国合同法及司法解释中，没有关于优先承租权的相关规定，法律上只规定了承租人在同等条件下具有优先购买权，并没有优先承租权，所以优先承租权并不是一项法定权利，优先承租权更多的是来源于租赁合同双方的合同约定。本案中张美桂未提供证据证明江西洪都实业有限责任公司收回房屋需继续出租，且同等条件是多种因素的综合，不仅仅是租金价格，还包括支付方式、支付时间等，其中只要有一条不符就不能算是同等条件，张某某亦未证明江西洪都实业有限责任公司与第三人订立租赁合同而未让其以同等条件订立。因此其抗辩理由不能成立。