【要点提示】

　　原、被告口头达成的房屋转租协议系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，应当认定合同有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因双方未签订书面协议，视为不定期租赁。对于不定期租赁，双方可以随时解除合同，但应当在合理期限通知对方。

　　【简要案情】

　　原告：许某。
　　被告：金某。
　　2008年7月，原告许某与被告金某达成口头协议，被告将自己从他人处租来开办武馆的场地（位于延吉市公园路223号办公楼五层的一间训练场）转租给原告，原告用于开办舞蹈学习班，场地使用方式为互相错开时间，共同使用一间训练场，年租金为1.8万元（含取暖费3000元），租赁期限为2008年7月16日至2009年7月16日止。同年7月16日原告向被告交付租赁费1.8万元，开始租用场地开办舞蹈学习班。后因场地问题双方产生纠纷，原告于2008年11月8日搬出该武馆，实际租赁期限为3个月22天，应支付的租赁费为4666元，取暖费为323元，剩余租赁费为10334元，取暖费为2677元。
　　另查，原告许某租用的场地是被告金某于2007年11月20日从出租人延边百城绿化有限公司承租后，转租给原告的。

　　【法院审判】

　　法院经审理后认为，原、被告口头达成的房屋转租协议系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，应当认定合同有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因双方未签订书面协议，视为不定期租赁。对于不定期租赁双方可以随时解除合同，但应当在合理期限通知对方。现原告提出其解除合同时是经过双方协商后确定的，因未提供证据证明，法院对其主张不予支持。根据本案实际情况，法院对解除合同通知期保护二个月为宜，即对原告承租房屋实际结束期限从2008年11月8日顺延至2009年1月8日。
　　原、被告双方均认可约定的年租赁费为15000元，法院对此予以认定。关于原告所交18000元扣除房租费15000元，剩余的3000元使用目的确认问题，原告主张是重复收取的取暖费，原告所提理由是，被告与房屋产权人签订租赁合同时，双方约定的年租赁费3万元中包括取暖费，因而能够证明原、被告之间转租协议中约定的年租赁费1.5万元中应该包括取暖费，双方另行约定的3000元是被告以欺骗行为重复收取的取暖费。原告的这种推理无法律依据，被告与原出租人之间约定的租赁协议与原、被告之间约定的转租协议没有因果关系，系两个不同的法律关系，故原告主张不成立，法院不予支持。被告对该3000元的主张是修缮房屋费用，但未提供证据予以佐证，对被告的该项主张法院亦不予支持。在被告给原告出具的收条中，因未写明18000元的具体费用约定，考虑到出租房屋的实际支出情况，取暖费是必须发生的费用，因此，对该3000元以年取暖费予以认定。对于原告所交的房租费以及取暖费，以原告实际租赁时间予以扣除。其中取暖费收取时间按照国家规定自2008年10月20日起算。因法院认定原告是单方中止合同，双方未约定退还租金数额和时间，原告主张被告拖欠利息损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。原告主张的证据翻译费800元，因证人安水清既不是原、被告之间约定转租协议时的见证人，也不是解除协议时的在场人，其证词无证明效力，法院不予采信，因此产生的费用800元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决被告金某于本判决生效之日起十日内返还给原告许某房屋租赁费7834元、取暖费1657元，合计9491元。

　　【案件分歧】

　　本案争议的焦点是：
　　1、未取得出租人同意转租房屋时的效力；
　　2、出租人和承租人口头协议的效力；
　　3、不定期租赁承租人提前解除合同时的法律后果。

　　【案件评析】

　　（一）关于未取得房屋产权人（出租人）同意转租房屋时的效力问题
　　根据《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”即承租人转租租赁物时需经出租人同意。此时形成了两个法律关系，一个是承租人与出租人之间的合同关系，另一个是承租人与次承租人之间的租赁关系。第一个法律关系中承租人与出租人之间的合同中，如果承租人未经出租人同意转租房屋时，出租人有权解除合同，但出租人的解除权不能对抗承租人和次承租人的合同效力。在转租情况下，次承租人造成租赁物损坏的，根据合同相对性，出租人只能向承租人主张违约责任。同理，第二个法律关系中即承租人与次承租人租赁合同也是根据相对性理论，只对承租人和次承租人之间产生权利和承担义务，不受第一个法律关系即出租人和承租人之间合同的影响。本案中，出租人没有行使对承租人的租赁合同解除权，即使出租人行使解除权对次承租人来说不受影响，因为次承租人与承租人之间的合同是双方真实意思表示，不具有合同无效情形，且未违反法律法规，所以承租人与次承租人之间的转租合同合法有效。
　　（二）关于出租人和承租人达成口头协议的法律后果问题
　　根据《合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”法条明确规定依照租赁期限的不同而所要求的形式也不同。第一，六个月以上的应当采用书面形式，未采用书面形式时视为不定期租赁，其产生法律后果为当事人之间可以随时解除合同。第二，六个月以下的可以采用书面形式，可以不采用书面形式，采用书面形式时的法律后果为依照合同的内容履行，不采用书面形式时可以随时解除合同。
　　（三）关于当事人提前解除合同时的法律后果问题
　　《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，承租人（本案出租人）和次承租人（本案承租人）口头约定租赁期限为一年的租赁合同，即当事人之间租赁期限规定为一年，但未采用书面形式，所以当事人之间的租赁协议实质为不定期租赁。不定期租赁合同的双方当事人可以随时解除合同。