【基本案情】

　　原告XX信用社、孙XX、吴XX等人与被告王XX借款合、民间借贷系列纠纷案件中，被告王XX用自己的房屋作抵押向信用社借款68万余元，此外又分别向孙XX、吴XX等人借款共计240余万元。上述案件经法院调解，均达成调解协议，并分别制作调解书送达给各方当事人。调解书约定被告王XX应清偿信用社本金利息约80余万元，偿还孙XX、吴XX等人本金240余万元及利息，利息按银行同期利率计算。履行期限到期后，因被告王XX未履行调解书确定的义务，上述原告人即分别向法院申请执行，在执行过程中，查明被执行人外出下落不明，且除了自己修建的一栋房屋外，没有任何财产可供执行。

　　【执行分歧】

　　该系列执行案件立案后，鉴于被执行人没有偿还能力，仅有一栋房屋，要执行兑现也只有变卖或拍卖被执行人的房屋来清偿债务。可是，按照房屋的面积、建造结构、房屋装修和座落的地段，其价值远远不够清偿申请人的本金。对此，申请人与被执行人的委托代理人一再要求不需评估和拍卖，如通过评估和拍卖，除了交纳评估费、拍卖费等费用以外，就所剩无几了，对此，双方宁愿根据当前的市场价进行估价，然后变卖。为了更多地实现现债权人债权，法院根据双方的估价，发出公告对被执行人的房屋进行变卖（可分楼层出卖，也可整体出卖），来报名的人也有不少，可是因为房屋面积过大，每层都售价都不低于40多万，整体售价要200多万，所以没有买受人买受。现除了申请人信用社外，其他申请人都要求将被执行人的房屋以物抵债的方式来抵债。该案能否以物抵债，执行中有两种分歧意见。
　　第一种意见是：为了维护广大债权人的合法权益得到实现，可以以物抵债。理由是所有申请人都享有债权，申请人信用社虽然享有抵押优先受偿权，但如将整栋房屋拍卖或变卖后，清偿信用社的债权还绰绰有余，如果必须等到该房屋变现，那不知何年何月才能卖掉房屋，因为信用社享有抵押权，时间拖得越长，信用社的债权产生利息就越来越大，最后有可能整栋房屋就变成信用社一家的了，这样恺不损害到其他债权人的利益了吗，所以说，其他债权人要求将被执行人的房屋以物抵债是行得通的。
　　第二种意见是：不能以物抵债。

　　【理由分析】

　　笔者同意第二种意见，理由有三。
　　一是，《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第三十三条规定，本法所称的抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案中，申请人信用社与被执行人王XX在设立借款时，就设定了担保合同，借款人用自己的房屋作抵押，且进行了抵押登记，显然，主合同（借款合同）与从合同（担保合同）均有效，且发生了法律效力。在申请人信用社未得到清偿债权，且不同意以物抵债的情况下，其他的债权人要求被执行人以物抵债没有法律依据。
　　二是，《担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。从该条款的立法本意来看，尽管债务人用自己的财产作担保，履行期届满后未清偿的，债权人仅仅享有优先受偿权，未经债务人同意或法律规定的程序，不得强行占有债务人提供担保的财产。《担保法》第五十三条同时规定，债务人履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。由此，抵押权人与抵押人只有通过协商达成一致意见后，才能以物抵债，相反，则不能以物抵债。
　　三是，本案中申请人信用社与其他申请人虽然对被执行人都享有债权，可是，根据法律规定，申请人享有的是优先受偿权，不能因为考虑其他人的债权而违背法律，损害抵押权人的利益，况且，当事人在设立、变更民事法律行为时，以及在诉讼过程中本身就隐藏着风险在其中，所以说本案其他债权人应当承担相应的诉讼风险，而不能以信用社不同意以物抵债，自己同样享有债权来对抗抵押权人，法院也不能为了维护多数人的利益而去损害抵押权人的利益。故笔者认为不能以以物抵债来执行该案。

　　另：还有第三种意见，该案可以物抵债，但必须附有条件。就是在申请人信用社享有抵押优行受偿的情况下，其他所有的申请人共同来清偿抵押权人的债权后，抵押物权即可转移到其他申请人的身上，只要被执行人同意以物抵债的，可以以物抵债。